칼럼

[MKW 머니톡] Reverse Mortgage가 머니?

(71) Reverse Mortgage가 머니?

리버스 모기지(reverse mortgage)를 신청하면 노인 주택 소유자가 자신의 집에 있는 자본(equity)에 따라 일시불, 고정 월별 지불 또는 신용 한도를 늘릴 수 있는 차입 방안이다.

이름에서 알 수 있듯이 리버스 모기지는 기본적으로 일반 모기지의 반대 개념이다. 대출 기관으로부터 돈을 빌리는 대신 이미 집에있는 자산에 대해 돈을 빌리는 것이다.

62세 이상인 사람은 누구나 역 모기지를 받을 수 있으며 종종 퇴직하고 월급없이 생활하는 사람들이 혜택을 받을 수 있다. 리버스 모기지는 주택 소유자가 일반 생활비, 주택 개량 또는 자녀의 대학 교육 비용을 포함한 다양한 비용을 지불하는 데 도움이 될 수 있다. 리버스 모기지에는 장단점이 있기 때문에 결정을 내리기 전에 양쪽 이야기를 듣는 것이 중요하다.

65세인 김씨가 은퇴할 준비를 하고 있다고 가정해 보자. 그는 더 이상 월급을 수금하지 않을 것이기 때문에 일상 생활비를 지불하기 위해 역 모기지를 받을 계획이다. 그의 집은 $400,000의 가치가 있으며 현재 모기지가 없다. 그래서 그녀는 $240,000에 대한 역 모기지를 받고 향후 20년 동안 $1,000의 월 상환금을 받을 계획이다. 그녀가 주택을 팔거나 사망하면 주택 판매 수익금을 사용하여 대출금 (이자, 모기지 보험 및 수수료와 함께)을 상환 할 수 있다.

쉽게 말해 집을 돼지 저금통이라고 생각하면 전통적인 모기지를 서서히 저금통에 돈을 넣는 것으로 본다면 역 모기지는 저금통에서 돈을 인출해서 쓰는 것이다.

역 모기지의 장단점은 무엇?

다른 중요한 재정적 결정과 마찬가지로 역 모기지에 대한 장점과 단점이 모두 있다. 최종 결정을 내리기 전에 양쪽 모두를 고려하는 것이 중요하다.

장점 :

– 62세 이상이고 재정적으로 어려움을 겪고 있다면 돈을 버는 유일한 방법 중 하나가 될 수 있다.

– 역 모기지 (특히 HECM의 경우)로부터의 지불은 다양한 목적으로 사용될 수 있다.

– 자산을 쌓기 위해 열심히 일한 집에 머물 수 있다.

단점 :

– 리버스 모기지는 종종 높은 수수료와 이자율을 가지고 있다. 시작, 서비스, 기록 및 기타 마감 비용에 대한 수수료가 발생한다. 미국 주택 및 도시 개발부 (HUD)에 따르면 2019년 고정 금리 역 모기지 평균 이자율은 4.76 %다.

– 역 모기지를 인출하면 집의 자산이 줄어 든다. 이는 상속인에게 남길 자산이 적어지고 가족이 대출금을 갚기 위해 집을 팔아야 할 가능성이 있다.

– 주택 보험 및 재산세를 내지 않으면 주택을 잃을 위험이 있다. 이들 중 하나를 지불하지 않으면 차압으로 이어질 수 있다.

– 노년층은 종종 사기꾼의 쉬운 표적이기 때문에 특히 역 모기지를 목표로 하는 사기가 많이 있다.

사망하면 역 모기지는 어떻게 되나?

역 모기지의 차용인이 사망하면 대출금을 상환해야한다. 이것은 일반적으로 집을 팔아서 이루어진다. 하지만 이것이 유일한 선택은 아니다.

누군가가 역 대출을 받고 사망하면 집을 자녀에게 맡기는 상황이 있을 수 있다. 아이들은 집을 팔지 않고 주택을 유지하기 위해 역 모기지 (수수료 및이자 포함)를 상환할 수 있다.

역 모기지를 다시 살 수 있나?

마감일 이후에 역 모기지에서 벗어날 수 있다. 우선, 3일간의 ‘해지권’ 기간이 있으며, 이 기간은 벌금없이 역 모기지에 대한 마음을 바꿀 수 있다.

초기 취소 기간이 종료 된 후에도 이자, 보험 및 기타 발생한 기타 수수료와 함께 항상 모기지를 갚을 수 있다.

따라서 매월 $1,000를 받기 위해 $ 240,000 의 역 모기지를 인출했다고 가정하자. 1년 후 역 모기지를 상환하기로 결정한 경우, $ 12,000과 수수료 및 발생한 이자를 모두 상환해야한다.

리버스 모기지에 대한 수수료와 이자율은?

HECM 대출은 연방 규제 및 보험에 가입되어 있으므로 HUD에서 다음과 같은 수수료를 설정한다.

모기지 보험료 : 마감시 대출 잔액의 2%, 대출 잔액의 0.5%를 매년 지불한다.
개시 수수료 : $ 2,500 또는 주택 가치의 첫 $ 200,000의 2% + $200,000 이상의 주택 가치의 1%중 더 큰 금액을 지불한다. 한도가 $ 6,000이다.

제 3자 비용 : 추가 비용에는 평가, 소유권 검색, 보험, 검사 등이 포함될 수 있다.

이자 : 2019 년 평균은 4.76 %이다.

서비스 수수료. 대출 기관은 대출금을 보유하고 있는 동안 지급금 및 명세서를 보내고 보험 및 부동산 세금 납부를 확실히하는 등 다양한 정기 서비스를 제공한다. 이 수수료의 한도는 이자율이 1년에 한 번 고정되거나 조정된 경우 $30, 또는 이율이 월 단위로 조정되는 경우 $35아다. Single-Purpose Reverse Mortgages의 경우 이자율과 수수료가 HECM보다 낮은 경향이 있다.

그러나 독점 리버스 모기지를 사용하면 모기지 보험 부족을 보충하기 위해 더 높은 이자율을 지불하게 될 것이다.

 

mkweekly@gmail.com

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