칼럼

[부동산투자] 위기가 기회

2008년 말 현재 미국을 포함한 세계경제가 위기에 빠져 있다는 것은 모두 잘 알고 있다. 서브프라임 주택융자로 불거진 경제 침체이기에 부동산시장은 다른 어느 산업보다 더욱 큰 어려움를 겪고 있고 아직도 주택거래의 많은 부분이 차압물건이며 상업용 부동산도 은행에서 대출을 꺼리고 있어 더욱 경색될 전망이다.

이렇듯 위기라는 말은 위험한 고비나 시기를 가르키는데 요즘같은 불안한 경기가 부동산 투자가에게는 어떻게 기회가 될수 있을까? 한가지 대답은 잘 알려진 명언대로 ‘기회는 준비된 자에게 주어진다’ 는 것이다.

부동산 시장에 현재같은 불경기가 오면 셀러는 많아지고 바이어는 적어진다. 바이어가 건물을 사고 싶어도 감정가격이 제대로 나오지 않고 은행융자가 까다로워지기에 매매는 경색된다. 더우기 시간이 지남에따라 가격이 더 떨어지기를 기다리는 바이어 심리도 작용해 부동산 거래는 더욱 줄어들게 된다.

그런데 무슨 이유든지 부동산을 꼭 팔아야하는 경우가 있다. 가장 흔한 예로는 DDD (Death (죽음) Divorce (이혼) & Dispute (분쟁))인 경우나 은퇴후 건강악화로 부동산 관리가 어려워 팔아야 하는 경우 개발업자가 개발이 끝난 후 파는 경우 은행이 차압한 건물 또는 보험회사나 뮤츄얼펀드 회사가 소유하고 있다가 재정상 꼭 팔아야 하는 경우 등 많은 이유로 부동산은 항상 시중에 공급된다.

부동산 경기가 평균이거나 호황일 때는 수요가 많고 은행융자도 풍부해 이런 공급이 적절한 가격에 소화된다. 그러나 지금같은 극심한 불경기에는 상황이 다르다. 꼭 팔아야하는 셀러는 많은데 준비된 바이어는 숫자가 극히 한정되어 있기 때문이다. 이런 부동산 불경기 위기상황이 준비된 바이어에게 기회를 제공하는 것이다.

그렇다면 이런 기회를 잘 활용할 수 있는 준비된 바이어는 누구인가? 대답은 건물을 팔아야하는 셀러가 원하는 바이어인데 일반적으로 Ready & Willing Buyer 라는 말을 쓴다.

이뜻은 바이어가 건물을 살 돈이 준비 되어있고 가격이 맞으면 계약을 할 의도와 권리가 있는 상태를 가르킨다.

건물을 꼭 팔아야하는 셀러에게는 바이어의 능력과 의도가 가격보다 우선이다. 그럼으로 준비된 바이어는 더욱 좋은 가격에 건물을 살 수 있는 것이다.

이렇듯 위기속에 기회가 있는 것은 확실한데 어려운 일은 경제 불황으로 투자할 자본력이 없다는 것이다.

한가지 해결책은 여러사람의 자본을 합치는 방법이다. 나에게 개인적으로 20만달러가 있어도 이돈으로 투자할 수 있는 부동산은 한계가 있다.

그러나 나같은 사람 20명이 모이면 자본력은 400만달러가 된다. 400만달러 자본금에 은행융자 400만달러를 할 수 있으면 전체 투자액은 800만달러가 된다.

이렇게 800만달러가 준비된 상태에서 원하는 부동산 종류와 수익률 위치 등을 건물주와 리스팅브로커들에게 알리면 요즈음 같은 부동산 불경기에는 하루에도 수십개씩 팔려는 건물들을 받아 볼 수 있고 또 가격을 흥정할 수 있는 힘도 생긴다. 이것이 위기속에 기회인 것이다. 만약 투자가중 일부가 자신은 건물을 보고난 후에 마음에 들면 투자를 하겠다면 준비된 바이어가 되기 어렵다.

조심스러운 것은 이렇게 공동으로 돈을모아 투자하는 신디케이션(Syndication)이 좋은 기회가 될수도 있지만 잘못하면 사기를 당하거나 법적인 분쟁이 될수도 있으니 철처한 사전조사가 필요하다.

▷문의:(213)427-1123 이 글은 http://www.bihocha.blogspot.com 에서 다시 볼 수 있습니다.

Biho Cha (차비호)
CPA / WISDOM 부동산투자 대표
TIC 부동산투자 건물: http://www.sciproperties.com/rds/bihocha
3700 Wilshire Blvd. #455 Los Angeles, CA. 90010
Tel: 213-427-1123
Fax: 213-427-0328

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