어느 사업이든지 현금수입(Cash Flow)은 몸에 흐르는 피같이 중요하며 부동산투자 사업도 마찬가지이다.
일반적으로 사업체를 사고 팔 때 가장 먼저 보는 것은 매상과 순수입이다.
셀러가 주장하는 매상이 사실인지 확인하고 경비가 어떻게 발생하여 나에게 남는 순수입이 어느정도 되는지 꼼꼼히 살피고 결정을 해야한다. 매상이 적고 지출이 높은 사업체를 사서 좋은 수익성을 기대하기는 어렵다.
부동산을 살 때도 마찬가지다. 매입 후 임대수입과 지출을 사기전에 자세히 계산해야 하며 자신이 투자한 금액에 대비해서 현금수익이 어느정도 되는지 따져봐야 한다.
그런데 어떤 사람들은 부동산 투자시 현금수입은 무시하고 시가상승만 기대하는 경향이 있다. 이는 사업체을 사면서 수입은 무시하고 나중에 권리금이 올라 가기를 기대하는 것과 흡사하다.
그러나 대부분 사업의 권리금이 수입이 늘어나면 올라가듯이 부동산의 시가상승도 순수입(NOI)이 늘어나야 가격이 상승된다.
수입이 없는 부동산에서 시가상승을 기대하는 것은 무리이다. 그리고 이 수입은 자신이 투자한 금액과 비교해 어느정도 되는지 잘 따져봐야 한다.
우리가 은행 CD에 돈을 넣어도 이자를 받고 주식에 투자해도 주식배당을 받는다. 부동산도 마찬가지이다. 자신이 투자한 금액 대비 수입이 있어야 하며 CD나 주식보다 관리에 신경써야 함으로 더 높은 수익율을 기대하는 것이 정상이다.
몇년 전에 100만달러 다운하고 100만달러 오너캐리로 200만달러짜리 빈 땅을 산 분이 있다. 이 분의 계산은 10년후면 땅값이 400만달러는 될 것이니까 자신이 투자한 돈 100만달러의 두배를 벌 수 있다는 막연한 기대였다.
그리고 이 분은 요즈음도 100만달러 오너캐리 한 금액에 대한 매달 페이먼트와 땅에 대한 재산세를 내고 있다. 수입은 전혀 없이 지출만 있는 경우다.
반면에 다른 분은 같은시기에 100만달러 투자하고 200만달러 가치의 아파트를 CAP 6.5에 사서 매년 약 6% 정도 되는 수익율을 내고 있다.
이 분은 아파트 시가가 오르지 않아도 10년이면 자신이 투자한 100만달러의 60% 이상을 임대수입으로 세금도 내지 않고 벌 수 있다. 그리고 이렇게 현금수입이 있는 부동산은 가치를 유지하기에 10년 후면 시가상승도 기대할 수 있는 것이다.
위의 두가지 부동산 투자는 아주 대조적이며 많는 사람들이 후자를 택할 것이다. 그런데 요즘 숏세일로 주택에 투자한다든지 커며셜 REO를 상의해오는 분들이 많다.
숏세일로 자신이 거주하는 주택을 싸게 사는 것은 바람직하다. 그러나 투자용이라면 사고난 후 임대수입(Cash Flow)을 잘 따져 보고 장기적으로 자신이 소유와 관리를 할 능력이 있는지 생각해 보아야 후회가 없다.
커머셜 REO도 마찬가지이다. 상용건물을 은행이 차압을 하는 것은 렌트비가 제대로 안 나와 융자금을 못갚고 있는 경우가 대부분이다.
즉 캐시플로가 없다는 말이다. 이런 건물은 싸게 사도 다시 정상화 할려면 많은 경험과 많은 돈이 필요함으로 이런 사업을 전문적으로하는 턴-어라운드 스페셜리스트(Turn-around Specialist)들이 주로 한다. 자기 일이 따로 있거나 여유자금이 충분하지 않은 사람이 섵불리 손대는 것은 위험하다.
현금수입도 없고 생산성도 없는 대표적인 경우가 금이다. 그래서 금에 돈을 넣는 것은 투자로 부르지 않고 흔히 투기(Speculation)로 부른다. 근래에 80년초에 겪었던 기름 파동보다 더 큰 경기 불안에 금값이 많이 올랐다. 그러나 현명한 투자가들은 안정된 현금수입이 재산의 보호와 증식에 가장 우선이라는 것을 잘 안다.
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