Q= 현재 소유하고 있는 아파트를 팔고 1031 교환으로 재투자 하려 합니다.
1031 교환이 일반 판매와는 달리 과정이 복잡하고 또 지켜야 할 사항들이 많다고 들었습니다.
어떻게 진행이 되며 또 어떤 점들을 유의해야 하는지 설명 부탁드립니다.
A= 1031 교환은 부동산 양도 이득에 대한 세금을 연기 받을수 있는 혜택이며 다음과 같은 절차를 거쳐 진행이 됩니다.
첫째 판 건물의 에스크로가 끝나면 판 건물에서 생긴 현금 전부가 Exchange Accommodator 혹은 Qualified Intermediary (QI)로 이전이 됩니다.
QI는 이 돈을 관리하기 위해서 1031 교환 계좌를 따로 개설하게 되며 셀러가 이 돈을 재투자 건물을 찿을때까지 관리하게 됩니다.
판 건물의 에스크로 회사가 계열(affiliate) 회사를 통해 QI 역활을 같은 곳에서 할수도 있으나 따로 QI 회사를 지정할 수도 있습니다.
최근에 QI가 파산을 하거나 1031 교환 계좌에 있는 돈을 횡령하는 사고가 종종 있으므로 믿을 수 있는 QI를 고르는 것이 중요합니다.
둘째 셀러는 판 건물의 에스크로 날짜로 부터 45일 이내에 재투자 할 건물의 주소나 legal description 을 QI에게 서면으로 통지해야 합니다. 이 과정에서 재투자 하는 건물을 3개까지 통지 할 수 있으며 그 중에 하나만 투자해도 1031이 성립이 됩니다.
3개 이상을 통지 할 수도 있으나 95% rule or 200% rule이 적용됨으로 이럴 경우에는 사전에 자세히 알고 하는 것이 바람직합니다.
셋째 판 건물의 에스크로 날짜로 부터 180일 이내에 이미 지정해 놓은 건물 중에서 재투자 에스크로가 완결되어야 합니다.
45일과 180일 기간은 1031 세법 중에 일부로 꼭 지켜야 하는 사항들 입니다. 재투자 하는 건물의 에스크로 클로징이 준비되면 셀러가 QI 에게 재투자 건물의 에스크로로 돈을 보내라는 허락을 서면으로 하게 됩니다.
넷째 재투자하는 건물의 에스크로가 끝나면 타이틀이 QI 에게 전해지며 assignment 형태의 서류를 통해서 투자가의 이름으로 등록이 되고 1031 교환이 완결 됩니다.
이 과정에서 판 건물의 소유주와 재투자하는 건물의 소유주가 같아야 합니다.
판 건물에 부부가 공동 명의로 되어 있으면 재투자 건물도 공동 명의로 되어야 하며 한사람이 빠지거나 다른 사람이 추가 되면 1031이 성립되지 않습니다.
또 판 건물의 소유주가 파트너십이나 LLC 등 회사 명의로 되어 있으면 재투자 하는 건물의 명의도 같은 회사로 해야만 합니다.
건물을 사고 파는 과정에서 흔히들 부동산 중개인과 1031 교환을 상의하게 됩니다.
그러나 1031 교환은 세법이며 또 지켜야 하는 조건들이 많아 만약 감사시 disqualify 가 되면 큰 어려움을 겪을수 있으므로 꼭 본인의 CPA와 사전에 상의 하시길 권합니다.
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Biho K. Cha (차비호)
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