저는 요즘 부동산재산세 감면을 많이 취급하고 있슴으로 주택과 투자용 건물의 시세를 매일 추적하고 있습니다. 2009년 10월 현재 부동산 시가는 약 2003년 수준입니다. 그러므로 2004-2007 사이에 부동산 구입을 한 사람은 현시가보다 높은 가격에 샀을 가능성이 높으며 현재의 부동산 불경기에 위기를 느끼는 사람의 대부분은 이 기간에 높은 가격에 부동산을 구입했거나 가격이 높았을 때 소유하고 있던 부동산에서 에쿼티를 꺼내어 부동산 소유를 확대한 사람들입니다.
1. 현재의 이 위기가 투자가들에게 기회인 이유는 6년 전인 2003년 가격에 부동산을 살수 있기 때문입니다.
물론 2004-2007 년 사이 급상승한 가격의 일부는 버블이였기에 다시 2007년 가격을 기대하기에는 어느정도 시간이 걸릴것으로 생각합니다. 그러나 부동산 경기는 사이클이고 불황 뒤에는 반드시 호황이 돌아옵니다.
실로 현재 제희 회사가 투자심사중인 상가건물은 CAP 8.3 에 가격이 흥정되고 있는데 비슷한 건물이 2006년에는 CAP 6 정도에도 복수오퍼를 받았습니다.
CAP 6와 CAP 8.3 은 약 30% 의 가격차이가 납니다. 가격이 가장 높았던 2006년 말의 부동산이 약 30% 가치가 하락했다는 말 입니다. 만약 30% 다운하고 2006년에 부동산을 산 경우에는 투자한 돈을 다 잃어 버렸을수도 있습니다.
반대로 2009년에 CAP 8로 투자한 건물을 5년후인 2014년에 CAP 6로 팔수 있으면 다운페이를 한 금액의 배 이상을 벌수 있다는 말 입니다.
2. 이렇듯 2009년 현재 Class A 급 상가건물을 CAP 8 정도에 살수 있습니다.
CAP 8 이란 이 상가에서 벌수 있는 임대순수입이 건물가격 비교 8% 라는 뜻입니다. 만약 1000만달러 건물을 CAP 8 에 샀다면 임대수입에서 모든 경비를 빼고 순수입이 80만 달러가 남았다는 뜻입니다.
요즘 은행CD 이자가 2% 정도인 것을 고려하면 아주 높은 수익율 입니다. 만약 구입시 은행에서 60%를 융자받았고 은행융자 이자가 8% 이하면 투자가의 이 익은 이자가 낮은만큼 커집니다.
한가지 추가 혜택은 세금 혜택입니다. 8% 정도 임대수입이 생겼지만 세법상 건물의 감가상각비용을 경비로 처리 할수 있기 때문에 대부분의 경우 임대수입에대해 세금을 내지 않거나 최소화 할수 있습니다.
3. 이렇게 좋은 조건에 부동산을 살수 있는데 왜 거래가 일어나지 않는 것일까요?
첫째는 가격이 추가하락 할수 있으니 좀 더 두고보자는 심리 입니다. 추가하락을 기대하는 가장 큰 이유는 상용건물의 대출만기일 때문입니다. 투자용 건물의 융자는 일반적으로 5년에서 7년을 만기일로 합니다. 그럼으로 2004년에 산 건물이 2009년에 융자상환 만기일이 되며 2005년에 산 건물은 2010에 2006년에 산 건물은 2011에 만기일이 돌아옵니다.
만기일이 돌아오면 재융자를 해야하는데 시가의 하락으로 은행에서 소유주에게 추가로 다운을 요구하면 재융자가 어려워지기 때문에 차압으로 이어지고 은행의 차압건물이 많아질수록 가격은 하락하게 됩니다.
투자를 꺼리는 두번째 이유는 공실율 입니다. 사고난 후 테넌트가 나가면 어떻게하느냐 하는 우려 때문입니다. 실로 현재 공실율은 예전 어느때보다 높고, 또 높은 실업율이 계속 되는 한 오피스 건물이든 상가든 아파트든 높은 공실율도 지속 될 것입니다.
4. 이런 위험 부담을 최소화 할수 있다면 현재의 위기를 기회로 만들수 있다고 생각 합니다.
(1) 좋은 테넌트가 있는 부동산에 투자하는 것입니다.
저희 회사는 상가건물에 투자할 때 우선 테넌트의 70% 이상이 National Tenants 인지 조사합니다. National Tenant 란 랄프 식품점, 웰스파고 은행, 월그린, Sub-Way 등 같은 전국적인 조직을 갗춘 소매업들을 말합니다. 이런 테넌트들은 크레딧이 좋고 본사가 리스계약을 책임지며 장기리스를 하고 있기에 렌트수입이 안정적입니다.
여느 사업에서나 마찬가지로 Cash-Flow 는 몽에 피와 같이 중요하며 부동산투자 시 임대수입의 중요성도 마찬가지 입니다.
(2) 셀러로부터 렌트 개런티를 받는 것입니다.
건물을 구입한 후 공식률이 생겨 발생할수 있는 손실을 막는 방법입니다. 에스크로 과정에서 구입가격의 일부를 트러스트 구좌에 렌트 개런티 명목으로 두는 것입니다.
예를들면 저희는 셀러에게 일년 임대수입의 약 30 – 50% 를 2년간 개런티 해주길
요구 합니다. 그러면 만약 테넌트가 나가도 수입이 지속되며 2년 정도면 현재의
경기 불황이 나아질 것으로 예상하기 때문 입니다.
(3) 세번째 방법은 준비된 바이어가 되는 것입니다.
위에 말했듯이 좋은 테넌트가 있는 부동산을 렌트 게런티까지 받고 살려면 셀러에게 내가 준비된 바이어라는 것을 입증하는 것이 가격을 협상 할 때 유리 합니다.
부동산을 꼭 팔아야하는 경우는 많습니다. DDDD (Death, Dispute, Divorce, Developer) 가 대표적인 예 입니다. 이런 경우에 있는 셀러들은 가격보다 준비된 바이어를 더욱 선호 합니다. 준비된 바이어란 우선 다운할 돈이 준비되어 있고 은행에서 융자할 금액에 대한 Pre-Approve Letter도 받아놓은 상테이며 바이어가 원하는 부동산 종류와 로케이션 수익율이 어느 정도 정해진 상태에서 건물을 찾는 경우 입니다.
저는 2010 이 투자용 부동산을 구입하기 좋은 때라고 생각하며 준비된 바이어가 될 준비를 지금 해야 한다고 생각합니다. 개인적으로 여력이 안되면 힘을 모아서라도 좋은 부동산에 투자할 때라고 생각합니다. 저도 개인적으로는 한계가 있기에 주위 분들과 공동으로 투자할 준비를 하고 있습니다.
모쪼록 여러분은 긍정적인 생각으로 현재의 위기를 기회로 삼아 성공 하시길 바랍니다.
고맙습니다.
긍정적인 생각이 위기를 기회로 만든 실례 하나
긍정은 천하를 얻고, 부정은 깡통을 찬다
1975년 여름 어느 날, 박 정희 대통령이 현대건설의 정 주영 회장을 청와대로 급히 불러 말했다.
“달러를 벌어들일 좋은 기회가 왔는데 일을 못하겠다는 작자들이 있습니다.
지금 당장 중동에 다녀 오십시오. 만약 정 사장도 안 된다고 하면 나도 포기(抛棄)하지요.¡
정 회장이 물었다. “무슨 얘기입니까?
“1973년도 석유파동 후 중동국가들은 달러가 넘쳐 주체하지 못할 정도입니다. 그래서 그 돈으로 여러 가지 사회 인프라를 건설하고 싶은데, 너무 더운 나라이다 보니 선뜻 일하러 가려는 나라가 없는 모양입니다. 그래서 우리나라에 일할 의사가 있는지를 타진해 왔습니다. 관리들을 보냈더니, 2주 만에 돌아와서 하는 얘기가 너무 더워서 낮에는 일을 할 수 없고, 특히 건설공사에 절대적으로 필요한 물이 없어 공사를 할 수 없는 나라라는 겁니다.
“그래요, 오늘 당장 떠나겠습니다.” 정 주영 회장은 5일 만에 다시 청와대에 들어가
박 정희 대통령을 만났다. 지성이면 감천이라더니… 하늘이 우리나라를 돕는 것 같습니다.
박 대통령이 대꾸했다. “무슨 얘기요?
중동은 이 세상에서 건설공사 하기에 제일 좋은 지역입니다.
“왜요?”
“1년 12달 비가 오지 않으니 1년 내내 공사를 할 수 있고요.”
“또요 ?”
“건설에 필요한 모래, 자갈이 현장에 있으니 자재 조달이 쉽고요”
“물은?”
“그거야 어디서든 실어오면 되고요.”
“50도나 되는 더위는?”
“뜨거운 낮에는 천막을 치고 자고, 밤에 시원해지면 그 때 일하면 됩니다.”
박 대통령은 부저를 눌러 비서실장을 불렀다.
“임자! 현대건설이 중동에 나가는 데 정부가 지원할 수 있는 것은 모두 도와줘!”
정 회장 말대로 한국 사람들은 낮에는 자고, 밤에는 횃불을 들고 일을 했다.
세계가 놀랐다. 달러가 부족했던 그 시절, 30만 명의 일꾼들이 중동으로 몰려나갔고 보잉 747 특별기편으로 달러를 싣고 들어왔다.
사막의 횃불은 긍정(肯定)의 횃불이다.
긍정(肯定)은 모든 것을 가능하게 만든다.
긍정(肯定)은 천하를 얻고, 부정은 깡통을 찬다.
<출처 : 남궁 석 前장관『사회이동의 충격 원더랜드』랜덤하우스중앙>
