[디트로이트=주간미시간] 김택용 기자 = 디트로이트에서 2015년에 세금미납으로 인해 차압에 들어갈 주택이 총 6만 2천 채인것으로 나타났다. 그 중에 반 이상은 약 500불 가량에 경매에 붙혀질 것으로 보인다.
디트로이트가 아무리 엉망이지만 500불 짜리 주택이나 대지는 솔깃하게 들린다. 뉴욕에서도 같은 경우가 있었다. 범죄가 들끌던 맨하탄의 부동산 경기가 폭락했을 때 몇천달러에 팔린 건물들이 지금은 수백만 달러에 거래되고 있다.
좋은 투자 기회가 될 수도 있지만 확실성은 없다.
다음은 디트로이트에서 부동산 투자를 하기전 유념할 사항이다.
1. 누군가 살고 있다면?
전 주인이나 오래된 세입자 또는 불법 점거인 등을 쫓아낼 각오를 해야 한다. 전문가들은 파산에 들어갈 주택의 50%에 누군가가 살고 있다고 말한다. 그 숫자는 10만 명에 달한다.
2. 500달러 투자가 끝이 아니라는 점이다.
다 쓰러져가는 집을 허물고 새 집을 짖는 것이 수리하는 것보다 싸다는게 전문가들의 조언이다. 한 투자자는 1,100 달러에 집을 샀지만 지붕, 배관, 플로어등 집수리를 하는데 10만 달러를 더 들여야 했다.
숨겨진 비용이나 사기도 주의해야 한다. 선취득권(lien)이 결려있거나 상수도값, 밀린 세금 등이 있을 수 있다. 타주나 타국에 있는 투자자들이 현지 사정을 모르고 높은 가격에 매입하는 경우도 종종 있다.
3. 구입후 방치는 금물
Detroit Land Bank를 통해 건물을 구입했다면 6개월(역사적 건물은 9개월)내에 수리를 마쳐야 한다. 매입 후 방치하는 것은 이젠 허용되지 않는다. 잔디 깍이나 눈 제거등 관리도 신경써야 할 부분이다. 수리하는 도중 당하는 약탈이나 파손도 큰 골칫거리다. 수리 도중 거주민이 없는 경우 수리가 끝난 부분이나 장비 등이 파손 또는 도난되는 경우도 있다. 이웃이 있는 건물을 구입하면 도움이 된다.
4. 공공 서비스도 문제다
쓰레기 픽업, 제설, 상수도 서비스, 경찰 및 소방 서비스가 지난 18개월동안 나아졌다고 하지만 아직 불안한 상태에 머물러 있다.
5. 유질 공매 처분(Foreclosure Sales)에는 논란이 많다.
이런 논란들을 해쳐 나갈 준비가 되어 있는지 점검해야 한다.
공매 처분이 되면 건물 주인들이 수리를 하거나 포기를 할 수 가 있기 때문에 시경기 회복에 도움이 될 것이라는 주장이 있다.
140 평방 마일에 펴져 살고 있는 69만 명의 시민들을 지속 가능한 지역으로 집결시키고 버려진 빌딩들을 철거하는 것이 시정부의 방안이다. 이론적으로는 건물의 새 주인들이 내는 재산세가 디트로이트의 회생을 도울 것이고 결과적으로 부동산 가치는 오를 것이라는 예측이다.
하지만 공매 처분이 문제를 더욱 심각하게 만들수도 있다는 우려도 있다. 상황이 호전되지 않으면 돌이킬 수 있는 방법이 없다는 것이다. 공매에서 구입된 건물을 경매에서 다시 팔 수 없는 경우가 대부분이며
그 다음에는 더욱 악활 될 것이라는 비관론도 나오고 있다.
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