Q: 투자용으로 샀던 콘도가 시가가 너무 떨어져 숏세일로 (Short Sale) 팔았습니다. 구입시 다운으로 투자한 돈을 손해봤는데 은행에서는 융자액보다 적은 금액으로 콘도가 팔려서 융자액 중 일부를 탕감해 주었다는 명목으로 1099-C 를 저에게 보내 왔습니다. 이런 경우 1099-C 를 세금보고에서 어떻게 처리해야 하는지요?
A: 현재 가주에서 팔리는 주택의 50% 정도가 숏세일이나 차압주택으로 은행에서 1099-C 를
(Cancellation of Debt) 받는 경우가 많을 것으로 생각됩니다. 선생님의 경우에는 융자액을 탕감 받았어도 전체적으로는 투자에서 손해를 보았음으로 세금보고에서 투자손해를 적용하여 세금혜택을 받을 수 있습니다.
예를들어 50만달러에 콘도를 구입하면서 10만달러를 다운하고 40만달러 은행융자를 했는데 콘도가 27만달러에 숏세일로 팔렸으면 은행에서는 13만달러 융자액을 탕감해 주었다는 명목으로 1099-C 를 선생님께 발행하게 됩니다. 1099-C 폼은 은행에서 빚을 탕감해준 만큼 은행 손해로 경비처리를 하게 됨으로 빚을 탕감받은 사람은 같은 금액을 수입으로 보고 하라는 통지서와 같습니다. 그리고 1099-C 폼은 국세청에 보고가 되어 있음으로 반드시 세무보고에 적용이 되어야 합니다.
해결책은 세금보고에 50만달러에 산 콘도를 27만달러에 팔아서 일단 23만달러 손해가 발생했다고 계산을 하는 것입니다. 그리고 13만 달러 빛을 탕감받은 것은 수입으로 계산하여 23만달러 손해와 상쇄시키면 결국 10만달러 손해가 난 것으로 보고하면 됩니다. 그리고 이 금액은 실제로 투자해서 생긴 손해금액과 같습니다. 숏세일은 은행에서 진행하지만 콘도 소유권은 선생님 명의로 되어 있음으로 숏세일 에스크로에는 선생님이 셀러로 되어 있기에 세금계산시 손해 청구가 가능합니다.
또한 투자용 부동산을 처분해서 발생한 손해는 해당연도에 다른수입과 100% 상쇄할수 있습니다. 위에 경우에와 같이10만달러 손해가 2011년에 났으면 손해 전체인 10만달러를 다른 수입과 상쇄가 가능합니다.
만약 이 콘도가 거주용 이였으면 2007년에 발효된 모기지부채탕감법의 적용으로 200만 달러까지 탕감된 부채에 대한 세금면제 혜택을 받을수 있습니다. 그러나 거주용 주택은 실제로 발생된 손해를 공제 받을수 없음으로 이런 경우에는 임대부동산으로 전환하여 손해를 공제 받는 방법을 고려해봄이 바람직합니다.
차비호 CPA
Partner, KCLP Accountancy Corporation
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4-6-2012
