관례이던 판매가격의 6% 이던 커미션 조항 없어진다
판매자와 매입자가 각각 3%씩 부동산 커미션 지급하게 변경
[주간미시간=김택용 기자] 부동산 중개 수수료를 의도적으로 부풀렸다는 의혹을 받으며 제기된 전미 부동산 중개인 협회(National Association of Realtor)를 대상으로 이어오던 소송이 합의점을 찾고 있다.
주택 매매를 위해 부동산 중개인을 고용하는 데 드는 비용과 중개인 수수료를 결정하는 데 도움이 되었던 수십 년 된 규정이 곧 바뀔 수 있다.
이러한 정책 변화는 중개인 서비스에 대한 가격 경쟁을 촉진하고 현재 일반적으로 자신의 수수료뿐만 아니라 구매자의 중개인 수수료까지 부담하는 셀러의 비용을 낮추는 데 도움이 될 수 있다.
즉 판매자는 자신의 부동산에게 3%만 지급하고 구매자도 자신의 부동산에게 3%의 비용을 지불한다는 내용인데 주택 시장 전문가들은 에이전트 고용 비용이 주택 구매자에게 전가되는 변화가 주택 판매에 얼마나 큰 영향을 미칠지 즉각적으로 판단할 수 없다고 말한다. 구매자와 판매자, 에이전트가 앞으로의 상황을 어떻게 헤쳐나갈지 파악하는 과정에서 조정 기간이 필요할 것으로 보인다.
부동산 세금에 대해 가르치고 글을 써온 서던캘리포니아대학교 마샬 경영대학원의 부교수인 Greg Kling은 “아직 말하기에는 너무 이르다. 우리는 구매자를 위해 가격이 오르거나 시장이 저절로 조정되는 현상을 보게 될 것이다.”라고 전했다.
변경의 원동력은 무엇?
금요일에 발표된 합의의 일환으로 전미 부동산 중개인협회는 미국 전역의 주택 판매자를 대신하여 제기된 여러 집단 소송을 해결하기 위해 일부 정책을 변경하는 데 동의했다.
이 소비자 단체는 NAR과 연계된 데이터베이스에 주택을 매물로 등록하는 중개인이 더 이상 구매자의 에이전트에 대한 보상 제안을 포함할 수 없도록 규정을 변경하는 데 동의했다.
이러한 변경은 주택 소유자가 주택을 판매할 때 인위적으로 부풀려진 중개인 수수료를 지불하도록 강요받고 있다는, NAR과 몇몇 주요 부동산 중개업체를 상대로 제기된 소송의 핵심 주장을 해결하기 위한 것이다.
이 단체는 또한 에이전트 또는 주택 구매자와 함께 일하는 다른 사람들이 주택 구매자와 서면 계약을 체결하도록 요구하기로 합의했다. 이는 주택 구매자가 에이전트의 서비스 요금이 얼마인지 미리 알 수 있도록 하기 위한 것이다.
법원이 합의안에 서명하면 NAR은 7월 중순에 규칙 변경을 시행할 예정이다. 한편, 애니웨어 부동산과 켈러 윌리엄스를 비롯한 여러 부동산 중개업체는 주택 구매자와 판매자를 위한 에이전트 수수료 투명성 강화 조항을 포함하는 별도의 합의에 도달했다.
미국 소비자 연맹의 선임 연구원 스티븐 브로벡은 “주거용 부동산 시장이 이번 합의의 의미를 완전히 받아들이려면 몇 년 정도 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.
주택 구매자에게 어떤 의미?
주요 잠재적 변화의 핵심은 주택 구매자를 대리하는 부동산 중개인에게 누가 수수료를 지불하느냐에 있다.
현재 주택 판매자를 대리하는 에이전트나 중개인은 일반적으로 주택 구매자를 대리하는 에이전트와 주택 판매 가격의 약 5~6%에 해당하는 수수료를 나눠서 받는다. 이러한 계약을 업계에서는 “협력 보상”이라고 한다.
제안된 NAR 합의안에 따르면, 판매자를 대리하는 중개인은 미국 주택의 대부분이 매물로 등록되어 있는 NAR 제휴 다중 리스팅 서비스에 부동산을 광고할 때 잠재적 구매자의 중개인에게 협력 보상에 대한 포괄적인 제안을 더 이상 포함할 수 없게 된다. 이는 구매자의 에이전트가 협력 보상 제안이 포함되지 않은 주택 매물에서 고객을 유도하려는 유인을 제거하기 위한 조치다.
그러나 제안된 규칙 변경으로 인해 개별 주택 판매자가 MLS 플랫폼 외부에서 구매자의 에이전트와 이러한 계약을 협상할 수 있는 길이 열려 있어 에이전트가 현재와 같은 상황을 유지할 수 있는 허점이 생겼다.
또한 주택 구매자는 주택 판매자에게 구매자의 에이전트 보상에 도움이 되는 금액을 포함한 양보를 요청할 수도 있다.
판매자가 구매자의 에이전트 수수료를 지불하고 싶지 않다면 어떻게 되나?
주택 구매자는 감당할 수 있는 에이전트를 찾기 위해 여러 곳을 돌아다녀야 할 것이다. 또한 에이전트의 서비스를 받기 전에 에이전트의 보수가 얼마인지 명시된 계약서에 서명해야 한다.
주택 구입 예산에 또 다른 비용을 고려해야 하는 것은 저축이나 재정적 유연성이 많지 않은 주택 구매자에게는 어려운 일이 될 수 있으며, 주택 시장을 탐색하기가 더 어려워질 수 있다.
하지만 주택 매매에는 많은 변수가 작용하며, 그 중 가장 중요한 것은 각 당사자가 거래를 성사시키려는 동기가 얼마나 강한가이다.
만약 판매자가 구매자의 에이전트에게 보상을 해주지 않을 것 같다면 더 낮은 가격을 제시할 수도 있다. Kling은 “지금과 같은 과열 시장에서는 당연히 그런 전략이 통하지 않을 것이다. 하지만 과열된 시장에서는 어쨌든 리스팅 가격 이상을 지불했을 것이다.”라고 설명했다.
주택 판매자에게는 어떤 영향을 미칠까?
주택을 판매하려는 주택 소유자에게 가장 큰 변화는 바이어 에이전트 수수료를 지불하지 않을 수 있다는 점이며, 이는 상당한 비용 절감으로 이어질 수 있다.
리스팅 에이전트에게 3%의 수수료를 지불하는 대신 구매자 에이전트에게도 그 두 배의 수수료를 지불하기로 동의하고 2월 전국 평균 판매 가격인 37만 9,100달러에 집을 판매한다고 가정해 보자. 이 주택 소유자는 에이전트 수수료만 지불하면 약 11,373달러를 절약할 수 있다.
이번 합의로 더 많은 판매자가 리스팅 에이전트의 보상을 협상할 수 있게 될 것으로 예측된다.
하지만 여전히 셀러는 바이어 에이전트 수수료를 부담해야 한다는 압박에 직면할 수 있다.
NAR은 제안된 규칙 변경안에 구매자 에이전트가 자신의 중개업체가 광고하는 주택 매물에 대한 협력 보상 제안을 볼 수 있도록 하는 예외 조항을 추가했다.
이러한 해결 방법은 구매자 에이전트가 선불 보상 제안이 없는 매물에서 고객을 ‘유도’하도록 유혹하여 판매자가 에이전트와 구매자에게 더 경쟁력 있는 수수료를 제안하도록 유도할 수 있다.
분석가들은 “조정 인센티브가 여전히 존재하는 한, 주택 판매자는 조정을 피하기 위해 구매자 에이전트에게 초경쟁적인 수수료를 제공해야 할 수도 있다.”라고 전망했다.
부동산 업계에 어떤 변화를 가져올까?
한 가지 우려되는 점은 판매자가 구매자 에이전트에게 협력적 보상 제안을 거부하기가 쉬워지면 일부 구매자는 에이전트를 고용하지 않거나 대부분의 주택 물색 과정을 직접 거친 후에야 에이전트를 고용할 수 있다는 것이다. 이는 결국 일부 ‘저성과 중개인’을 걸러내는 결과를 초래할 수 있다.
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