Q: 오랫동안 소유하고 있던 아파트를 팔고 1031 교환으로 상가를 구입 했습니다. 상가에서 나오는 임대수입을 감가상각 (Depreciation) 경비로 상쇄해서 세금을 최소화 하고 싶은데 판 아파트의 원가 일부가 상가로 이전되어 감가상각이 기대보다 적어 졌습니다. 감가상각을 좀 더 크게 창출 할수 있는 방법이 있는지요?
A: 있습니다. Cost Segregation, 즉, 부동산 원가 분리 방법을 사용하면 감가상각 경비를 합법적으로 증가시켜 절세 할수 있습니다.
감가상각이란 소유하고 있는 부동산이 세월이 지남에 따라 가치가 하락 한다는 가정하에 건물 가격의 일부를 매년 경비로 취급 할수 있는 세법 입니다. 상가인 경우는 땅을 제외한 건물을 39년간 나누어 경비화 할수 있으며 아파트나 주택등은 27.5년을 사용할수 있습니다. 감가상각은 부동산 가치가 상승할 경우에도 적용되며 임대수입에서 발생 할수 있는 세금을 최소화 할수 있는 방법으로 부동산 소유주에게는 아주 유리한 세법입니다.
소유하고 있던 부동산을 팔고 1031 교환으로 더 큰 부동산에 재투자 할경우에는 판건물에서 생긴 양도소득 (Capital Gain) 과 그동안 감가상각 혜택을 본 금액에 대한 세금을 내지 않고 다음 부동산 (Replacement Property) 에 재투자 됩니다. 그런데 이 과정에서 재투자 한 건물에 대한 새로운 감가상각 경비가 줄어들수 있습니다.
예를들어 2백만 달러에 산 아파트를 10년 소유한 후에 3백만 달러에 팔고 1031 교환으로 4백만 달러의 상가로 재투자 할 경우를 보겠습니다. 1031 교환이 아닌 경우는 4백만 달러의 상가는 땅을 제외한 금액으로 감가상각을 할수 있으나 1031 인 경우는 상가의 가격에서 아파트 매도시 세금을 연기한 양도소득 금액과 감가상각으로 혜택을 본 액수를 빼고난 금액에 대해서만 새로이 감가 상각을 할수 있습니다. 그럼으로 상가에 대한 감가상각은 4백만 달러가 아닌 약250 만 달러에 대해서만 해야 할 경우가 생깁니다. (400만 달러에서 100만달러 양도소득과 약 50만 달러 10년간 감가상각 한 금액을 뺀 액수)
이럴경우 새로이 늘어난 임대수입에 비해 감가상각 경비는 상대적으로 줄어들어 세금산출에 불리해 집니다. Cost Segregation (부동산 원가분리) 방법은 이런 경우와 감가상각을 더욱 필요한 다른 경우에도 유리하게 적용될수 있습니다.
부동산 원가분리란 건물을 부동산 (IRC Section 1250) 과 유형동산 (IRC Section 1245) 로 세분화해서 부동산으로 측정된 금액에 대해서는 상가 39년 아파트 27.5년을 적용하고 유형동산인 부분에 대해서는 5년, 7년, 15년 등 부동산 보다 짫은 기간에 감가상각을 할수 있게 됨으로 감가상각비를 가속화하여 세금을 줄이는 방법입니다.
예를들어 TIC 부동산 투자를 전문으로 하는 SCI (LLC)에서 뉴저지에 있는 샤핑센터를 4800만달러(땅을 제외한 건물 값)을 주고 샀는데 이 건물을 원가분리 한 결과 450만달러는 5년 프로퍼티 650만달러는 15년 프로퍼티 나머지 3700만달러는 39년 프로퍼티로 책정되었습니다.
이 때문에 첫해에 약 100만달러 이상 감가상각이 더 창출됐고 개인 투자가들은 자신의 지분 소유율에 따라 세금을 더 줄일 수 있는 선택권을 같게 되었습니다.
원가분리는 복잡한 분야이며 잘못 사용시 불리한 점이 있을수 있슴으로 반드시 사전에 전문인과 상의 하기를 바랍니다.
차비호 CPA / R.E. Broker, (213)427-1123, bihocha@bihochacpa.com
Biho Cha (차비호)
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