“Section 8 Property Investment”
지난호에는 주택 부동산 투자자들도 cash flow 를 고려한 투자를 해야한다는 내용과 함께 은행 차압 물건의 대량 투자에 대해 논의해 보았다. 이번주에는 주택 부동산 투자에서 높은 수익률과 안정적인 수익을 동시에 추구할 수 있는 방법을 소개하고자 한다.
Section 8 은 U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)가 저수입 가정들이 주택시장에서 자신들의 거주지를 마련할수 있도록 아파트, 콘도, 주택의 렌트를 도와주는 렌트 보조 프로그램이다. 각 도시의 Housing Authority 는 HUD 의 심사기준을 통과한 가정에 한해 Housing Choice Voucher (HCV) 를 발행한다. 렌트가격은 Housing Authority 의 가격 결정 절차와 landlord 또는 property management 와의 합의를 통해 최종 결정되며 그 렌트 가격은 적정 시장 평균 렌트 가격(Fair Market Rent: FMR) 과 유사한 수준에서 결정된다.
LANDLORD 입장에서 SECTION 8 PROPERTY 의 tenant 들은 대개 장기 거주하므로 turnover rate 이 매우 낮으며 section 8 의 과수요로인해 낮은 공실률을 유지할수 있다. 예를 들어 Kansas City 의 경우 현재 7,510 가정을 보조하고 있으며 8,800 가정이 waiting list 에서 대기중이다. Landlord 입장에서는 임대를 주고 렌트를 제때 collect 하는 것이 가장 큰 숙제라 할 수 있는데 section 8 의 렌트 페이먼트는 정부로 부터 직접 수령 함으로 항시 정확한 날짜에 정확한 금액의 렌트 수입을 기대할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다.
그리고, Section 8 tenant 는 반드시 합법적인 미국 거주인이어야 하며 HUD 의 심사 기준과 신분 조회를 통과하기 위해 1~2 년을 기다리므로 한 번 발급 받은 voucher 를 잃지 않기 위해 최선을 다하는 것이 상례이므로 건물의 상태도 큰 damage 없이 관리를 유지할 수 있는 확률이 높은 편이다. Section 8 tenant 들이 저소득에 대부분 많은 식구들이 있어 임대 주택을 깨끗하지 못하게 사용할 경우를 우려할 수 도 있겠지만 건물 자체에 damage 를 가하는 경우는 극히 들물다.
만약 소유하고 있는 주택을 section 8 에 임대하고 싶다면 고용한 property manager 를 통해서 할 수도 있고 직접 각 도시에 있는 HUD 의 section 8 property list 에 해당 주택을 올리고 HUD 의 inspection 을 통과하면 section 8 applicant 들의 apply 를 기다릴 수 도 있다.
Section 8의 낮은 공실률과 장기 임대 그리고 적시의 임대료 collection 등의 장점과 함께 높은 수익률을 보여주는 예를 보자면 Ohio 주에 있는 4 unit 의 section 8 임대 주택의 경우 월 임대 수입이 $1,700 이므로 구입 가격을 $85,000 로 계산하면 관리비 (10%), 부동산세 (2천불), 보험 (7백불) 을 제하고도 18%의 년 수익률을 기대할 수 있다. OHIO 주의 또 다른 section 8 주택인 경우 구매가격 $45,000 기준으로 임대 수입이 $875 인 한 임대 주택의 경우도 15~17%의 년 수익을 기대할 수 있다.
다시 한번 강조하지만 성공적인 부동산 투자 전문가들의 key word 는 cash flow 이다. 그리고, 지금과 같이 부동산 가격이 내려간 상황에서는 상승시장에서 볼 수 없는 높은 cap rate 을 지닌 투자 기회를 만나기가 훨씬 쉬우므로 이 기회를 최대한 많이 활용하시길 바란다.
박 준
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