칼럼

백영주의 부동산 따라잡기 : 임대용 건물 관리 요령

한인들의 부동산 투자가 활발해지면서 주택이나 아파트 상가 등을 소유한 사람들이 늘고 있다. 그러나 부동산 관리 전문회사에게 맡기지 않고 부동산을 직접 관리하면서 경험이 부족해 세입자를 구하거나 임대료를 받을 때 퇴거를 하는 과정 등에서 여러가지 문제가 생기는 경우가 많다. 전문가들은 부동산을 임대할 때 문제 발생을 줄이려면 다음과 같은 사항을 유의해야 한다고 조언한다.

세입자를 잘 선택할 것
세입자를 잘 선택하면 부동산 손상을 막을 수 있고 임대료도 밀리지 않고 받을 수 있다. 그렇다고 인종, 종교, 성, 연령, 장애인, 가족 수 등과 관련된 차별을 하면 소송을 당해 벌금을 내야 한다.
신문에 임대 광고를 낼 때는 가능한 한 부동산의 정확한 내용과 임대료, 보증금, 애완동물 허용 유무 등 희망사항을 자세히 알려주는 것이 좋다. 또 처음 온 입주 희망자에게 덜컥 빌려주지 말고 가능한 많은 희망자들을 만나 수입, 직업, 가족관계, 이전 세입 기록 등을 검토한 뒤 결정해야 한다.
특히 현재 직장에 전화를 해서 실제로 근무하고 있는지, 이전 아파트 소유주 등에게 전화를 해서 임대료를 성실히 납부했는지를 알아보는 것이 좋다. 임대신청서 표준양식은 보통 스테이셔너리에 가면 있다.

보증금 받기
보증금은 발생 가능한 여러가지 상황에 대처하는 최선의 안전장치다. 보증금은 1개월 내지 2개월치를 받을 수 있는데 이전에 거주했던 세입자들의 신용이 좋지 않았으면 2달치 이상도 받을 수 있다. 또 공장 등 퇴거 때 청소비용이 많이 드는 부동산일 때는 매달 내는 돈을 기준으로 산정되는 임대보증금과 함께 청소보증금도 받을 수 있다.

보증금 돌려주기
세입자가 살면서 일상적인 마모와 손실 외에 부동산 내부와 외부를 손상 시켰다면 보증금에서 수리비를 떼고 줄 수 있다. 그러나 손상 정도와 수리비 액수를 정할 때는 건축회사나 자재회사 등의 도움을 받아 세입자가 수긍할 수 있는 한계 내에서 계산해야 한다. 또한 보증금 이자는 따로 계좌를 만들어 관리해서 이자 내역을 매년 알려주고 나중에 돌려줘야 한다.

인스펙션

일반적으로 임대계약서에는 세입자가 퇴거하기 30일, 60일 전에 전에 소유주는 2차례 이상 부동산 내부를 조사할 수 있다는 내용이 들어 있다. 인스펙션을 통해 세입자는 스스로 고칠 수 있는 것은 고치고, 소유주는 다음 세입자를 위한 계획을 세울 수 있기 때문에 모두를 위해 좋다. 소유주는 막상 나가고 난 다음에 부동산 내외부의 손상 여부를 발견하면 수리비를 받기 어렵기 때문에 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

계약 외 인원이 거주할 때
최근 들어 대도시 지역 임대 부동산에는 계약 외에 많은 사람들이 거주하는 경우가 많다. 거주인원이 몇명인가를 확인하기 위해서는 세입자에게 묻고, 만약 그래도 의심이 가면 배관공사 등의 비상수리 조건을 만들어 주택이나 아파트에 들어갈 수 있다. 그러나 절대 무단침입은 금물이다. 소유주라고 해도 뚜렷한 이유 없이 세입자의 허락을 받지 않고 들어갔을 때는 소송을 당해 경제적 손실을 입고 특히 여성만 있었다든지 하는 경우에는 형사처벌까지 받을 수 있다.

임대료 책정
가장 좋은 방법은 근처에 있는 비슷한 부동산의 임대료와 비슷하게 정하는 것이다. 무리하게 높게 정하면 세입자가 들어오지 않아 몇달간 비워 놓아야 하고 또 1년이 멀다 세입자가 바뀌게 된다. 또 너무 낮게 책정하면 임대료를 올리는 것도 어렵고, 퇴거도 어렵기 때문에 심사숙고해야 한다.

임대료를 안낼 때
세입자가 임대료를 체납하게 되면 심각하게 생각하고 신속히 움직여야 한다. 먼저 임대료가 밀리거나 내지 않는 원인이 무엇인지를 파악하는 것이 중요하다. 이전 임대료 납부기록이 좋고 일시적인 재정 압박이라면 1달 정도는 기다리는 것이 좋고 그렇지 않으면 1차, 2차 통보를 거쳐 퇴거수속을 밟아야 한다. 퇴거를 결정 했으면 일단 변호사를 선임한다. 퇴거를 통보하기 전에 먼저 임대료를 갚을 것이지, 아니면 퇴거할 것이가를 묻는 마지막 통만?내용증명 우편으로 보낸다. 만약 이 통보에 대해 갚을 뜻이 없다거나 아니면 대답 자체가 없으면 변호사의 조언에 따라 카운티 법원에 퇴거 소송을 제기한다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
연락처:
Direct (978)239-0141
E-mail: clara.paik@remax.net
Website: clarapaik.com

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