자산 투자의 수단으로는 주식, 채권, 장단기 저축 등이 일반적으로 사용되나, 수익성 부동산에 분산투자하여 이를 소유/관리하는 것도 한 방법이 될 수 있다. 부동산은 주식이나 채권에 비해 소유하는 기간이 긴편에 속하고 이 를 현금화 하는데에도 시일이 많이 걸리는 단점이 있으나, 일반적으로 다른 투자방법에 비해 평균 이익률이 높을 가능성이 많다. 또한, 건물 수리에 재능이 있고 직접 시간을 투자 할 여유가 있다면 리모델링을 통해 Equity(현재의 부동산 가치에서 채무를 뺀 금액)를 높일 수도 있다.
가 장 간단하면서도 널리 이용되는 방법은 단독 또는 연립주택에 투자하는 것이다. 그 이유는 융자나 보험을 들기가 쉬운 편이고, 실용적으로 운영할 수 있으며, 직접 또는 대리 관리할 경우도 수리 및 유지가 비교적 수월하기 때문이다. 또한 위치가 좋으면, 대부분의 경우는 큰 어려움 없이 세입자를 구할 가능성이 높은 편에 속한다. 아울러 처음 몇 년간은 수익이 없거나 적기 때문에 소유자 자신이 직접 세를 주고 관리하는 것을 권하고 있는데, 또 다른 이유는 애착을 갖고 자신의 부동산을 돌보게 됨으로 대리관리인에게 위탁했을 경우 보다 잘 관리함은 물론이고, 상대적으로 빠른 기간 안에 수익률을 올릴 수 있기 때문이다. 컨디션이 좋은 건물을 25% 내지 35%를 다운페이하고, 매달 은행에 갚아나가는 모게지, 재산세, 가스 및 전기사용료 그리고 관리비를 뺀 후 적자가 나지 않으면 우선은 좋은 투자라고 보아도 무방하다. 일반적으로 약 25만 내지 65만불선의 건물들이 이에 해당된다.
경 험이 있는 투자가나 자금의 여유가 있는 구입자는 아파트 건물(5 ~100 units), 오피스 건물, 쇼핑 스트립 또는 산업용 건물을 구입할 수도 있다. 초보 단계의 투자자들은 단독 세입자보다는 한 건물을 여러 세입자들에게 나눠서 세를 주는 것을 더 원하는 편이며, 수입이 안정된 장기계약자들이 많은 건물을 선호하는 편이다. 반면, 경험이 축적된 투자가일수록 비어있거나 세입자가 적은 건물을 싸게 구입한 후 건물 변경, 수리, 디자인 개선 등을 통한 투자로 건물의 가치를 높히는 것을 시도하는 편이다. 큰 건물은 일반적으로 모게지 기간이 짧고 이자률이 높으며 보험이나 기타 운영 비용이 비교적 많이 든다. 주로 중개사를 통해 거래하고 세입자를 구하는 편이며, 여럿이 공동으로 투자하는 경우가 많다. 대략 50만불 이상 수백만불의 투자가들이 이 부류에 속한다.
수익성 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 어려운 편인데, 장소, 컨디션, 세입자 현황, 주변 변화 및 경제, 건물 타입 등을 기준으로 삼아 신중히 분석해야 한다. 일반적으로 쓰이는 두가지 방법은 다음과 같다.
우 선 사이즈가 작은 거주지 부동산의 경우는 일년 렌트수입을 기준으로 하는 Gross Rent Multiplier 혹은 Multiple of Annual Rent라는 방식이 애용되고 있는데 참고할 만하다. 가치의 산정은 지역, 건물상태 등을 복합적으로 평가하여야 하지만, 이 방법에서는 일년 렌트수입에 일괄적으로 9 내지 11을 곱하여 산정한다. 앤아버지역은 10 정도가 많은 편이다. 예를 들어 일년 렌트수입이 2만불인 연립거주지가 있다고 하면, 건물의 가치는 이십만불 안팎으로 산정되고 거래가 되는 편이다.
한 편, 큰 건물의 거래에서는 주로 Cap Rate을 이용하여 가치를 정하는 경향이 있는데, 이는 순수익에 투자이자률을 적용하여 산정하는 방식이다. 예를 들어, 사무실빌딩의 일년 렌트수입이 16만불이고 세금, 운영비, 재산세, 전기료 등의 경비가 7만불이라고 하면, 9만불이 순이익이 되는데 이를 Cap Rate으로 나눈다. Cap Rate은 지역이나 건물의 상태 등을 기준으로 결정 되는데 주로 8 내지 10 퍼센트가 된다. 십이만불의 순수익을 9 퍼센트로 나누게 되면 건물의 가치는 대략 백만불이 되는 것이다. 다시 정리를 하면 Cap Rate은 건물의 위치, 타입, 컨디션 그리고 세를 들고 있는 퍼센트에 따라 변동이 되기 마련이다.
수익성 부동산을 소유하고 관리하는 것이 그리 쉬운일 만은 아니다. 운영을 대신하여 주는 메니지먼트 회사를 고용 하더라도 주식이나 채권에 비해 더 관심을 갖고 신경을 써야 한다. 구입을 하기전에 이미 투자를 하고 있는 사람들을 찾아가 장단점을 묻고 그들이 쌓은 노하우에 귀 기울이는 것도 필요하다. 아울러 책과 기사 그리고 광고 등을 보고 시장을 분석, 파악하고 있어야 한다.
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