지난 주에 이어 계속하여 오퍼를 하기 전에 알아야 할 것들을 살펴 보기로 하자. 오퍼가격을 결정할때 무엇보다 중요한 것은 하나의 정보만을 가지고 성급하게 판단 하지말고 알아낼 수 있는 모든 정보를 종합적으로 분석하는 것이다. 지난 주에는 원하는 지역의 시장파악, 셀러가 구입한 가격을 알아내는 방법 그리고 셀러의 모게지 잔액을 아는 것의 중요성과 방법에 대하여 알아 보았는데 이번 주에는 나머지 여섯가지를 살펴 보려고 한다.
4. 리스팅 가격과 실제 매매가 형성된 가격을 조사할 필요가 있다.
부동산이 활발한 시즌이냐 아니냐에 따라 다소 차이는 있지만 지난 5-6개월 동안에 매매가 된 집이나 콘도들의 흐름을 중개사에게 요청하여 알아 보는 것이 좋다. 과연 어느 정도의 가격 차이가 있으며 만약 리스팅 가격보다 낮게 매매가 되고 있다면 몇 퍼센트정도의 차이가 나고 있는지를 알아 낼 수 있으면 좋다. 물론 해당 지역의 공급과 수요 상태도 고려 하여야 한다. 이를 파악한 후, 최근의 부동산 추세가 대략 몇 퍼센트 정도 낮게 매매가 되고 있다는 것을 증거로 제시 하면서 오퍼에 대한 타당성을 설명하면 협상에 도움이 된다.
5. 오퍼할 집과 여러가지면에서 비슷한 집을 비교하면 좋다.
제대로 된 비교를 할려면 건축연도, 장소, 스타일, 학군 등을 고려하여 오퍼를 할려는 집과 비슷한 대상을 찾아야 한다. 가장 최근의 자료일 수록 좋은데 그 이유는 대부분의 경우에 전문감정사들이 6개월전에 매매가 된 집들과는 비교를 하지 않기 때문이다.
6. 매매가 되는 평균 스퀘어 피트에 대한 조사를 하면 좋은 기준이 될 수 있다.
우선 작은 사이즈의 집이나 콘도에 대한 스퀘어 피트당 가격은 큰 집이나 콘도의 스퀘어 피트 보다 가격을 더 높게 책정하여야 한다. 평균 스퀘어 피트의 가격에
무조건 집이나 콘도 사이즈를 곱하면 오퍼를 할 수 있는 적당한 가격을 산출 할 수가 없다. 다만 자신의 오퍼에 유리하게 평균 면적에 대한 가격의 높고 낮음에 따라 부동산의 흐름을 측량할 수는 있다.
7. 매매로 나온 집에 대한 역사을 자세히 찾아볼 필요가 있다.
오랫동안 안 팔리던 집의 리스팅을 일정기간동안 쉬었다가 마치 새로운 매물인 것처럼 포장을 하여 다시 부동산 시장에 리스팅하는 경우가 간혹 있으니 조심할 필요가 있다. 일정 구독료를 지불하면서MLX 의 정보를 열람하고 있는 중개사들이 있는데, 이들에게 관련 자료를 요구하면 수년간의 리스팅 기록을 얻을 수 있다.
8. 집이나 콘도가 매물로 나와 있는 시일에 따라 중요한 참고사항이 된다.
부동산이 시장에 매물로 나와 있는 기간(DOM: Days On Market) 이 길수록 셀러에게는 손실이 되는 반면에 바이어에게는 더 좋은 가격에 구입할 수 있는 기회가 된다. 일반적으로 리스팅 후5-6주가 지나면 셀러측에서는 다소 낮은 오퍼에도 흥정에 임하는 경우가 많다.
9. A,S,P,W 를 파악하여 분석하면 도움이 된다.
A(Active)는 현재 매물로 시장에 나와 있다는 표시, S(Sold)는 이미 매매가 형성이 되어 주인이 바뀐 상태, P(Pending)는 오퍼가격은 흥정을 마치었지만 아직 클로징을 기다리고 있는 시점을 말하며, W(Withdrawal)는 리스팅에 나와 있는 동안 바이어를 찾지 못했거나 또는 다른 이유로 부동산시장에 더이상 매물로 나와 있지 않은 상태라는 것을 의미한다. 오퍼를 할 집이 속한 지역이나 동네에 매물로 나와 있는 것의 물량, 가격, 사이즈, 학군 등 기타 비교할만한 자료를 파악함과 동시에 지난 6개월간 매매가 된 집들을 찾아 오퍼에 대한 감을 잡는 것이 좋다.
또한 알아 내기가 제일 어려운 정보지만 가장 중요하게 활용 할 수 있는 자료는 이미 흥정을 마쳤지만 아직 클로징을 하지 않은 상태로 있는 집의 매매가격이다. 이를 알아 낼 수 있다면 오퍼를 넣는데 매우 큰 도움이 된다.
마지막으로 염두에 둘 것은 계약이 성사되기 전에는 그 집에 대하여 지나친 애착을 갖지 않도록 조심하여야 한다는 것이다. 또한, 카운터 오퍼가 올것을 대비하여 마음으로 준비하고 기다리는 것이 추후 협상에 도움이 된다. 아울러 오퍼가 받아들여지지 않을 경우를 미리 준비하여 다른 몇 집을 마음에 두고 있는 것이 좋다.
제공 : 최영기부동산
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