차비호 CPA / TIC 공동투자전문
9-15-2009
부동산에 투자해서 돈을 벌 수 있는 방법은 두가지다.
하나는 임대수입에서 나오는 현금수입(Cash Flow)이며 두번째는 건물의 시가상승이다.
현금수입은 매달 임대수입에서 건물소유와 관리에 필요한 모든 경비를 빼고 투자가에게 남는 순이익이다.
예를 들어 A가 400만달러를 투자하고 은행융자 600만달러를 빌려서 1000만달러짜리 상가를 샀다고 하자. 매달 상가에서 나오는 임대 수입에서 재산세, 유틸리티, 수리비용, 보험, 관리비용 등 모든 경비를 지불하고 남는 금액이 운영수입 즉 NOI (Net Operating Income)이다. 이 상가의 CAP 이 7 이면 운영수입은70만달러가 된다.
운영수입에서 은행 융자금을 갚고 난 후 순수히 A에게 남는 수입이 현금수입이고 이 수입과 자신의 투자 금액을 비율로 표시할 때 ‘Cash-on-Cash Return’ 라는 용어를 쓴다.
A의 경우 400만달러를 투자해 일년에 현금수입이 28만달러면 현금수익율은 7%가 된다. 전통적으로 현금수익율은 투자액에 약 6~9%가 되는 것이 바람직하며 만약 10년간 건물을 소유하고 있는 동안 연평균 7%씩 현금수입율이 생기면 투자가는 자신이 투자한 금액의 70%를 현금수입으로 벌 수 있으며 이 금액은 복리를 고려할때 자신의 투자액을 모두 회수한 것이나 마찬가지다.
한가지 부동산 투자시 특혜는 현금수입에 대한 세금을 내지 않을 수 있다는 점이다.
부동산에 투자할 때 장기적으로는 시가 상승(Appreciation)을 기대할 수 있지만 세법에서는 건물의 사용으로 시간이 지남에 따라 낡는다고 가정하기에 감가상각(Depreciation)이라는 세법상의 경비가 생기고 이 경비는 현금수입과 상쇄된다. 대부분의 경우 수입 전액를 비과세 처리할 수 있어 7% 부동산 수익율은 세금을 내어야 하는 다른 종류 투자의 10% 수익율과 동등하다.
두번째 수익율이 시가 상승이다.
상승폭은 부동산 경기 사이클에 영향을 받지만 위치가 괜찮고 테넌트가 좋으며 건물상태가 양호한 경우 평균적으로 매년 3~7%씩 시가가 상승을 기대할수 있다. 위에 예를 든 A의 경우 매년 4%씩 시가가 상승한다고 가정하면 5년후 약 20%의 시가 상승을 올릴 수 있다.
언뜻 보기에는 큰 이득이 없는 것 처럼 보이나 실지로 200만달러 시가상승은 자신이 투자한 400만달러에 비해 50%가 오른 금액이다. 5년에 50%가 올랐으니 년평균 10%씩 시가상승에서 번 셈이다.
은행돈을 활용해서 이렇게 많은 수익을 남길 수 있는 투자는 부동산에 한정돼 있으며 많은 부동산 부자들은 이 방법(Leverage)을 잘 이해하고 활용하고 있다.
조심할 점은 현금수입이다.
다운페이를 적게 하고 은행융자를 많이 할 경우는 임대수입이 조금만 적게 들어와도 운영상 크게 어려워 질 수 있다. 또 이자율이 변동일 경우 이자가 올라가면 매달 페이먼트 부담도 크게 올라간다.
