칼럼

[부동산 투자] 대학생 아파트, 지속적 수요 증가 투자 각광

비즈네스위크 3월자에는 대학생 전용 아파트가 부동산 경기의 불황에도 상관없이 특수를 누리고 있다고 소개했다.

기사 속에는 ‘Profiting by Investing in Student Housing’ (Kaplan publishing 2006) 의 저자인 자란스키(M.Zaransky)의 인터뷰 내용과 학교 근처 부동산 소유주들의 경험을 인용하면서 현재 부동산 경기와는 달리 대학생 전용 아파트는 호황기를 맞고 있다고 소개했다.

가장 큰 이유로는 대학생수의 꾸준한 증가이다. 요즘 대학에 진학하는 학생들은 베이비부머 자녀들인 에코붐어들인데 인구 센세스에 의하면 이들의 숫자가 2020년까지 계속 증가하며 그후에도 그들의 자녀가 대학에 진학하게 됨으로 학생수 증가는 계속 된다는 전망이다.

그리고 고등학교를 졸업하고 대학에 진학하는 학생들의 숫자도 1990년대에 46%에서 근래에는 60% 이상으로 증가한 것으로 추산되고 있으며 계속 늘어나는 유학생 숫자도 전체적으로 증가하는 대학생 숫자에 한몫을 하고 있다.

학생수가 약 4만4000명인 애리조나 주립대학의 2007년 보고서에는 2020년에는 학생수가 9만명정도 될 것으로 예상하고 있다.

그런데 이렇게 늘어나는 대학생들을 수용할 기숙사 시설이 턱없이 부족하다는 것이다. 이점이 대학생 아파트가 불황를 타지않는 두번째 이유다.

현재 미국 유수대학 100개의 기숙사율은 약 30% 정도이다. 현재에도 학생들의 70%는 학교 근처 아파트에 살아야 된다는 뜻이다. 그리고 앞으로 수요는 계속 늘어 나는데 대부분의 학교들은 예산 부족으로 기숙사 증축을 못하고 있다. 수요는 늘어나고 공급은 한정되어 있음으로 아파트 렌트비는 자연히 인상되어 바깥의 경기에는 별로 영향을 받지 않는다는 말이다.

학생들이 살지만 리스 개런티는 부모가 해야 한다는 것이 대학생 아파트의 또 한가지 장점이다. 재력이 있는 부모들이 임대 계약자이므로 렌트 수입이 안전하다는 것이다.

이렇게 투자 가치가 좋은 대학생 아파트이지만 막상 개인이 투자하기는 그렇게 쉽지 않다. 제일 큰 이유는 관리 문제다. 일반 아파트에 비해 대학생 아파트는 테넌트가 자주 바뀌게 되며 매번 테넌트를 내보내고 새로 입주시키는 일은 전문 관리회사를 고용해야 할만큼 어렵다.

둘째는 많은 대학들이 대도시 보다는 외곽에 떨어져 있어 대학생 아파트의 위치도 대도시에서 벗어난 곳에 주로 있다는 점이다.

또 요즘 대학생들은 요구사항이 많다. 인터넷과 케이블 TV는 기본이고 가구와 수영장 피트니스 센터 등이 있는 현대적인 시설을 요구한다. 이런 관리의 어려움을 해소하기 위해서는 전문 관리회사를 고용하는 것이 필요하다.

개인이 대학교 근처에 집이나 조그마한 아파트를 사서 직접 관리하는 것도 좋은 투자가 될 수 있으나 TIC(Tenancy-in-Common) 형태로 공동투자하는 것도 바람직하다.

TIC로 투자하면 관리의 어려움에서 벗어날 수 있을뿐만 아니라 좋은 건물을 사는 과정과 은행융자까지 TIC 회사에서 준비해 놓기 때문에 비교적 쉽게 대학생 아파트 투자에 참여할 수 있다.

지난 2002년 연방 국세청이 1031 교환을 활용해 TIC 투자를 할 수 있도록 세법을 개정해 개인도 쉽게 대규모 대학생 아파트에 투자할 수 있는 길이 열렸다.

▷문의: (213)427-1123

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