Q: 2005년에 시가가 많아 오른 아파트를 팔고 1031 교환으로 라스베가스에 있는 골프장을 매입했습니다. 현재 골프장 운영이 어렵고 또 은행 이자가 많이 올라서 골프장을 산 가격보다 싸게라도 팔고 싶습니다. 이런 경우 손해를 보고 팔면 세금 문제는 어떻게 되는지요?
A: 1031 교환으로 구입한 부동산을 팔경우는 산가격보다 싸게 팔아도 세금문제가 발생 할수 있습니다. 예를들어 100만달러에 구입한 아파트를 300만달러에 팔고 500만달러 가치의 부동산에 재투자 한경우에는 아파트에서 생긴 양도소득 200만달러와 아파트 소유 기간동안 감가상각으로 세금혜택을 누린 부분에 대한 세금 (Depreciation Recapture Tax) 이 일단 연기가 됩니다.
이 과정에서 새로 구입한 부동산의 세금상 가격 (Tax Basis) 은 구입가격 500만 달러가 아니고 구입가격에서 세금연기를 한 양도소득과 감가상각 부분을 뺀 금액이 됩니다. 만약 아파트 소유기간 동안 세금 혜택을 받은 감가상각 총액이 30만달러라고 가정하면 재투자한 부동산의 세금상 가격은 500만달러 가격에서 200만달러 양도소득과 30만달러 감가상각 부분이 빠진 (Adjusted Tax Basis) 270만 달러가 됩니다.
1031 교환으로 재투자 한 건물은 500만 달러를 지불 했지만 이건물의 세금 계산상 가격은 270만 달러 입니다. 그러므로 이 건물을 270만 달러 이상 가격에 팔고 다시 1031 교환으로 재투자 하지 않으면 세금연기를 받은 부분에 대한 세금이 부과 됩니다. 만약 골프장을 400만달러에 팔면 100만달러 손해를 보고 파는 것이지만 세금 계산시에는 오히려 130만달러의 이익이 생겨서 (400만달러 빼기 270만달러) 다시 1031 교환을 400만달러 이상의 건물에 재투자 하지 않으면 세금을 내어야 하는 경우 입니다.
세금상 가격 (Tax Basis) 는 아파트가 팔린 해 즉 2005년 세금 보고서 중에 IRS Form 8824, Like-Kind Exchange 를 통해서 계산되며 이미 국세청에 보고되어 있는 상태 입니다. 이양서의 마지막 부분에 Basis of Replacement Property 라는 부분에 나와 있는 금액이 재투자한 부동산의 세금상 가격이며 재투자한 건물의 감가상각과 Improvements 를 재조정해서 판 금액과 비교, 세금 계산이 됩니다.
만약 골프장 매입시 부동산과 골프장 사업 (Business Opportunity) 를 따로 구분하셨으면 세금 계산이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 500만달러 구입 가격이 부동산 300만 달러 골프장 비즈네스가 200만달러 였으면 400만달러에 파는 가격을 부동산과 사업체로 어떻게 구분하느냐에 따라 세금계산이 현저하게 차이 날 수 있습니다.
골프장과 호텔, 모텔, 카와시 등 사업이 포함된 부동산의 매매시에는 사전에 CPA 와 상담 하셔서 세금 계산을 해보시고 유리한 방향으로 계약을 하시기를 바랍니다.
차비호 CPA / R.E. Broker (213) 427-1123 bihocha@bihochacpa.com
Biho Cha (차비호)
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