한국

해외거주 한인도 주택임대차보호법 권리 보호 대상

이제 미국 영주권/ 시민권을 취득한 한인들도 한국에서 주택임대차보호법이 규정한 권리를 보호받게 됐다.

한국 대법원 3부는 최근 부동산개발업체 S사가 한국 국적의 뉴질랜드 동포인 J씨를 상대로 한 배당이의 소송 상고심에서 원심의 원고 승소 판결을 깨고 원고 패소 취지를 인천지법 민사항소부에 돌려보냈다.

이번 소송은 인천 지역의 한 주택 근저당권자였던 S사가 주택 경매절차에서 법원이 주택임대차보호법상 임차인으로 J씨를 인정하자 이를 취소해 달라며 제기했다.

S사는 J씨가 주민등록 없이 국내에 거소 신고만 한 상태여서 주택임대차보호법의 적용대상이 아니라고 주장했다. 하지만 대법원은 J씨가 외국 국적이 아닌 한국 국적 소지자로 국민의 주거생활 안정을 위해 시행하고 있는 주택임대차보호법의 대상에서 제외할 이유가 없다고 판단해 S 사의 청구를 기각했다고 밝혔다. 이로써 앞으로 미주 한인을 포함 세계 각국의 영주권자 혹은 해외시민권을 취득한 후 한국에 거소신고를 한 재외국민도 주택임대차보호법에 규정한 권리를 보호받을 수 있게 됐다.

전세 계약시 꼭 알아야하는 주택임대차보호법!

주택임대차보호법이란?
세입자들의 집을 빌리는 데 지불한 임차보증금을 민법상의 특별법으로 보호하는 제도. 근저당, 가압류, 압류 등 다른 권리가 없는 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 입주하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있다.

주택임대차 보호기간
– 일반적으로 2년간 보장
– 1년 계약 시 임차인이 이의하지 않는다고 특약을 해도 무효
– 최초 2년이 지난 후 계약 갱신을 한 경우에도 2년간 씩 보장
– 묵시적 갱신은 임대인이 만기 1개월 전까지 계약의 갱신 거절 또는
재계약을 하겠다는 뜻의 통지를 하지 않을 때도 자연적으로 갱신

주택임대차 시 보증금을 보호하는 방법
제 3자에 대한 대항력 인정을 위한 주택인도와 전입신고
후순위 권리자에 대한 우선변제권을 위한 확정일자
전입신고 – 주택임대차보호법 효력이 발생하는 시기
확정일자 – 계약한 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 먼저 배당받을 수 있는 권리가 생기는 시기

※ 전입신고/확정일자는 어디에서?!
전입신고 ▶ 주민센터 / 확정일자 ▶ 주민센터, 등기소, 공증사무소

Q. 전입신고를 잘못하거나 주소를 옮기면 대항력이 상실된다
YES

전입신고를 할 때 주민등록상 주소를 임대차 목적물의
등기부상 주소와 일치하게 신고해야만 대항력이 인정된다.
전입신고는 임대차 기간 동안 계속 유지해야 대항력이 인정된다.
임차인이 주민등록을 중간에 다른 곳으로 옮기면 원칙적으로 대항력을 상실하게 된다.
그러나, 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮기면 제 삼자에 대한 대항력이 상실되지 않는다.

Q. 주택 임대차 계약에도 보증금 및 차임 증액에 제한이 있다?
YES
주택 임대차계약에도 보증금 및 차임 증액에 제한이 있다.
주택 임대차 계약 기간 중 경제 사정의 변동 등의 사정으로 보증금이나
차임 증액을 할 때는 연 5%의 금액을 초과하지 못한다.
보증금을 월 차임으로 전환할 때도 한국은행 기준금리 연 8%를 넘지 못한다는 규정이 있다.
단, 계약이 종료되고 새로운 계약을 체결할 때는 적용되지 않는다.

Q. 최우선 변제 대상 범위 및 최우선변제금은 모든 지역이 동일하다?
NO

최우선 변제 대상 범위 및 변제 금은 지역에 따라 차이가 있다.
최우선변제금은 임차인이 입주된 상태에서 전입신고가 되어 있을 경우
주택이 경매로 넘어가더라도 집주인에 지급한 보증금 가운데
법원으로부터 가장 먼저 받을 수 있는 돈을 의미한다.

 Q. 임대차 기간 만료 시 임대인이 보증금을

반환하지 못했을 경우 주민등록을 옮기면 우선 변제권이 상실한다?

YES or NO

보증금을 반환받지 못할 경우에 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 상실한다.
법원에 임차 등기 명령을 신청하여 임차권등기를 해두고 이사를 해야 대항력과 우선변제권이 유지된다.

※주택임대 시 주의사항

– 부동산 등기부 확인하기
부동산 등기부에 선순위 근저당과 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 반드시 확인한다.

– 국세 완납 증명서 요청하기
미납 국세가 있는 경우 공매가 들어올 수 있고 국세가 우선이 된다.
임대인으로부터 국세 완납 증명서 등을 받아 확인하는 것이 필요하다.

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