인플레이션이란 물건이나 서비스의 가격이 시간이 지남에 따라 상승함을 가르킨다. 같은 뜻으로 돈의 가치는 시간이 지남에 따라 하락한다는 말이다.
오늘 100달러로 기름 한통을 살 수 있으면 같은 100달러로 5년이나 10년후에는 반통 정도밖에 못사는 경우다.
오늘 은행 CD에 10만 달러가 있고 연평균 인플레이션이 4% 이면 5년후에 돈의 가치는 약 20%인 2만달러가 줄어든 8만달러 정도 될수 있다는 것이다. 은행에서 이자를 받아도 세금을 내고나면 인플레이션도 못따라가는 경우가 대부분이다.
그래서 원금을 보장하는 CD는 단기적으로 안전하지만 장기적으로는 손해가 확실하다는 말이 인플레이션 결과로 나온 말이다.
금화은화를 돈으로 사용했던 고대에는 인플레이션이 없었다. 그러나 숫자적으로 상징적인 가치만을 지닌 지폐나 채권을 사용하면서 인플레이션이 생겨나게 되었고 그 영향력은 재산 관리에 중요한 요소가 되었다.
부동산 가치와 인플레이션은 어떤 관계가 있을까?
많은 사람들이 부동산은 인플레이션 헤지(Hedge)라고 하는 이유는 무엇인가? 대답은 부동산이란 말 자체에서 찿을수 있다.
부동산은 기본적으로 땅과 건물인데 10년전에 100만달러로 지은 건물을 다시 지으려면 그동안 오른 땅값 건물 자재값 인건비 보험료 등 여러 비용을 오른만큼 지불해야 같은 건물을 지을수 있다.
특별한 경우가 있을 수도 있으나 일반적으로는 10년간의 인플레이션이 자동적으로 건물의 싯가 상승에 작용되어 있다는 점이다. 건물의 가치를 결정하는 임대 수입도 일반적으로 매년 CPI(소비자물가지수) 정도 상승한다. 이점이 부동산 투자가 인플레이션 헤지가 되는 가장 큰 이유다.
그러나 부동산의 싯가는 지역에 따라 인플레이션 만큼 상승하지 않을수도 있다.
첫째는 건물이 낡아지거나 사용용도가 변경될 수 있다는 것이다.
둘째로 더욱 일반적인 이유는 수요와 공급의 불균형인데 이 불균형을 초래하는 것은 인구의 증가율과 지역 경제 규모의 변화이다.
지난 약 20여년간 미국의 인구 증가는 선벨트(Sunbelt) 지역 (남쪽 따뜻한 지역 캘리포니아 애리조나플로리다 등) 지역과 대도시 근처에 치중되고 있으며 이런 추세는 해당지역의 부동산 가격을 평균이상 상승 시켰고 인구가 줄거나 늘지 않은 북쪽 지역 여러 곳은 부동산 시가상승이 평균 이하이거나 하락하는 추세를 보이고 있다.
인구가 늘어나는 곳이 자연히 지역경제 규모가 커지며 이에따른 부동산 수요가 많아지고 이런 지역에 있는 부동산은 인플레이션을 포함한 시가상승이 유리해진다. 또 현재 이러한 추세는 베이비부머 세대가 은퇴를 시작한 2000년 초부터 가속화되어 앞으로 수십년간 지속될 전망이다.
은행 CD 채권 주식 뮤츄얼 펀드는 물건이 아닌 숫자적인 상징이다. 이 상징들은 나름대로 법적인 권리가 있어 가치가 있고 수요와 공급에 의해 시가가 변하기도 한다.
워렌 버펫이 이야기하는 좋은 기업의 주식은 장기적으로 시가 상승이 유리한 것도 확실하다. 그러나 부동산의 경우처럼 시중의 물건 가격이 인플레이션으로 상승 한다고 그 주식이 동반 상승하는 것은 아니다.
차비호 CPA/부동산 브로커
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