얼마전 있었던 ‘1031 교환 TIC 부동산 투자 세미나’ 에 참석하신 분의 질문입니다.
Q.TIC 부동산 투자의 투자대비 수익률(Cash-on-Cash rate) 이 년 6~8% 또 수익에 대한 세금을 내지 않을수 있다고 했는데 수익률은 어떻게 산정되며 왜 세금을 내지 않는지요.
A.가장 많이 받는 질문 중 하나는 투자가가 개인적으로 부동산에 투자하면 임대수입에서 재산세와 보험 등의 경비를 내고 은행융자를 갚고나면 수익률이 거의 없거나 마이너스인데 어떻게 TIC 투자는 수익률을 6% 이상 낼수 있느냐 입니다.
우선 TIC 스폰서 회사마다 투자하는 건물의 종류와 수익률 그리고 투자위험 정도가 다를 수 있다는 것을 아실 필요가 있습니다.
사업수익이 위주인 호텔이나 골프장 양로원 등에 공동투자할 경우는 사업을 잘 운영해야 수익률이 발생합니다.
이 운영 위험 부담은 임대수입에 의존하는 아파트 대학생 아파트 상가 등에 공동투자 할 경우보다 일반적으로 높기 때문에 투자가들이 높은 수익률을 요구하는 것이 보통입니다.
TIC 스폰서가 CAP rate (건물수익율) 이 7%인 아파트에 투자 한다는 뜻은 이 건물에서 발생하는 임대수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비를 제외하고 남는 순수익 (NOI: 감가상각 경비는 포함되지 않은 금액) 이 건물가격의 7%가 된다는 말입니다.
예를 들면 1000만달러 시가의 아파트가 CAP 7 이면 이 아파트에서 발생하는 임대수입에서 소유와 관리에 필요한 경비를 지불하고 난 후에 투자가의 손에 남는 현금수입이 1000만달러의 7% 즉 70만 달러가 남는다는 뜻입니다.
CAP rate은 건물의 수익률을 대표하는 수치이며 산출시에는 은행융자는 없다는 가정하에 계산 됩니다. 이유는 바이어가 어떤 조건의 융자를 할지 모르기 때문 입니다..
투자대비수익률은 (Cash-on-Cash rate)은 은행융자액을 갚고난 후 수익을 투자액 (다운) 에 나눈 수치이며 Cash Flow 라는 명칭을 쓰기도 하고 투자가에게는 가장 중요한 수치 입니다.
만약 40%를 다운(투자)하고 60% 인 600만달러를 은행융자 하면서 이자율이 CAP rarte과 같은 경우는 은행융자를 갚고 난후 투자가의 손에 남는 수익률(Cash-on-Cash rate: 투자대비 수익율) 이 CAP 과 같게 됩니다.
이 경우는 7% 입니다. 그러나 은행이자율이 CAP 보다 높으면 투자대비 수익률이 상대적으로 낮아지고 은행이자가 CAP 보다 낮으면 투자대비 수익률이 높아 집니다.
TIC 스폰서가 투자대비수익률을 6% 이상 줄 수 있는 이유는 건물 구입 후 CAP rate 을 미리 계산하고 또 개인 보다는 유리한 조건의 은행융자를 얻기 때문입니다.
그러나 이 수익률은 예상치(pro-forma)이며 건물 소유 기간 동안 여러 이유로 실수익률은 더욱 좋을 수도 나쁠 수도 있습니다.
TIC 투자에서 받은 수입이 세금을 내지 않는 이유는 감가상각 (Depreciation)의 혜택 때문입니다.
예를 들어 40만달러를 투자해서 연 6% 수익률을 받으면 수입은 2만4000달러 입니다.
현금은 받았지만 연말 세금보고시 감가상각 계산은 투자한 건물가격 (다운 40만달러 은행융자 60만달러 전체 100만달러)에 대해 산출함으로 수입 2만4000 달러보다 더 큰 경우가 대부분 입니다.
그러나 1031 교환으로 TIC 투자 한 경우는 세금계산이 달라질수 있슴으로 본인의 CPA 와 상의 하심이 바람직합니다.
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Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Investment Advisor
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