영민이 엄마,
원래 계획된 진도를 나가기전 한가지 Topic만 더 이야기하자구. 그것은 다름 아니고 요즘 집값이 많이 떨어지는 관계로 Short Sale에 대해서 많은분들이 관심이 많으신것 같고 이점에 대해서 나에게 물어보시는데 나의 대답은 “저는 Real Estate전문가가 아닙니다.” 라고 하여도 저의 객관적인 의견을 듣고 싶다고 하시니 내가 알고있는 의견을 주간 미시간 독자 여러분과 함께 나누어 보자구.
잘 아시겠지만Short Sale이란Lender (Mortgage을 빌려준 은행) 가Mortgage Balance보다도 적은 금액을 받고 집을 매매하는것입니다. 현제 은행에 갚을 빚이 (loan amount) $300,000이 남아있다면 그 은행이 집을 사는 사람으로 부터 $300,000보다도 적은 액수를 받고 집을 파는것이라 할수있습니다.
다시 말하면 파는 사람의 집값이 $280,000이고 은행에 갚아야 할 잔고는 아직도 $300,000이 남아 있다면 파는 사람은 은행으로 부터 $20,000을 은행으로 부터 면제받고 $280,000에 팔수 있는것입니다. Short Sale은 foreclosure가되기 바로전에 하는 과정이라 할수있고 집을 파는 사람 입장으로서는 foreclosure가 되면 Credit 에 상당한 영향을 받게 되는바Short Sale option 을 택하는것입니다. 돈을 빌려준 은행 역시foreclosure까지 가기를 원하지 않습니다.
그 이유는 foreclosing하는데 비용이 들뿐만 아니라 property (집)을 소유하고 싶지 않기 때문입니다. 여러분이 잘 알다시피 은행의 주 업무중의 하나는 돈을 빌려주고 이자을 받는것이지 집을 사고 파는것은 은행이 하는일이 아닙니다. 그래서 일반적으로 평균 집값시세보다 10% or 더 싸게 파는것입니다.
그러나 “Short sales should be called long sales” 라는 말이 있습니다. 특히 Short Sale은 많은 기다림의 시간이 필요합니다. 어느 경우에는 Buyer가 몇달동안 Lender (은행)으로 부터 기다려야 하는 경우가 종종 있습니다. Real Estate 에 나오는 내용을 직접 인용하면
“In general, it takes a minimum of two months to get a response from the bank whether they will accept or counter your offer,” said Rob Jenson, CEO of The Jenson Group, a Las Vegas-based real-estate firm. “That process could take longer.”
적어도Short Sale하는데 필요한 시간이 두달 걸린다는 이야기입니다. Short Sale에 대해서 Shopping 하시는데 필요한 다섯 (5)가지를 알려드리겠습니다.
1. 아무런 정보 없이 막연히 기다리셔야합니다.
다시 말하여 Buyer가 offer을 넣은 다음 상황이 어떻게 돌아가는지 전혀 내막을 알수가 없습니다. 그야말로 Buyer가 나는 “다음주 금요일 까지만 기다리겠다” 하여도 별로 도움이 되지 않습니다. 이렇게 늦어지는 이유는 Lender가 여러 Buyer로 부터 offer을 받고 모든점을 생각하여야하고 또한 Seller 자신도 경제적인 어려움 (Financial hardship)이 있다는것, 다시 말하면Short Sale로 가야만 하는 이유를 Lender한테 증명을 하는데 시간이 걸리는 것입니다.
2. 은행 (Lender or Banks) 역시 deal이 잘 되길 원하지만 가격이 reasonable 하여야합니다.
영어로 말하자면 “The offer should be aggressive, but not ridiculous” 라는 말이 있습니다. 은행으로서도 집을 가능한 처분하기를 원하지만 터무니 없는 가격으론 매매을 안한다는 것입니다.
3. Sales are “as is”
일반적으로 집을 살때는 Inspection을 하여 집 어느 부분을 고쳐야 (repair) 한다면 deal을 다시하여 Seller가 집을 고치든지 아니면 Credit을 받는데 보통Short Sale에서는 집 있는 그대로 사야 한다는 것입니다.
4. Back-up 계획을 갖고 있어야 합니다.
Short-sale property에 offer을 넣은 다음에도 집을 계속 보아야 합니다. Buyer가 정말로 원하는 더 좋은집이 나올수도 있고 Short-sale의offer가 어찌 될려는지도 모르고 Lender로 부터 대답이 오기전까지는 많은 시간이 걸립니다.
5. 집 가격만 고려하지 마십시요.
집을 살려고 하는 가장 큰 이유는 한마디로 “그 집에서 살기위해” 서 입니다. 여기저기가 꼭 맘에 흡족하진 않지만 가격이 좋다는 이유로 사게되면 그 집에서 사는 동안 만족스럽지 못할수가 있기 때문입니다.
객관적인 저의 의견 도움이 되었으면 합니다. 부동산에 관하여 궁금하신것 있으시면 부동산 전문가로 일하시는 우리 한국분들 한테 문의하시면 더 자세한 의견을 들을 수 있으리라 생각합니다.
영민이 엄마,
지난주에 소개한 “원금보장과 주식투자”에 관하여 많은분들이 문의를 하셨는데 한가지를 조금 더 자세히 소개를 하여야할것 같아. 이 투자 방식이 지금처럼 주식시장이 폭락한 상황에서는 상당히 눈길을 끌수있는 투자방법이야. 사실적으로도 Annuity와는 비교할 정도가 안되는 Sound Investment라고 할수있어.
왜냐하면 주식시장이 어떻한 상태인지는 그만두고라도 경비 (Cost or Expenses) 자체만 비교해 보라구. Annuity (Unknown cost, 8~more than 10 %) 와 “원금보장과 주식투자 (0.10%)”의 차이는 상당한 차이점이 있는거지.
그런데 많은분들이 이해하셔야 하는점은 “원금보장과 주식투자” 은 여러투자 방법중 단 한가지 투자방법이라는 것이야. 우리가 제일 먼저 해야 할것은 제대로 된 Portfolio을 갖고 있어야 어떠한 주식시장 변동에도 잘 대응할수가 있고 그래야 나름대로 생각하는 재정적인 Goal을 성취할 수 있는것이지. 내가 도와주고 있는 Clients예를 우선 간단하게 들어보다면:
Stock Market은 아무도 모른다. 이것은 가정이 아니고 증명된 사실이지. (그런대도 많은분들이 알게 모르게 주식시장을 예측할려고 하는데서 모든 주식투자가 실패로 연결되는것이고). 그러므로 한마디로 말해서 Stock Market은 우리들이 Control할수가 없는거야.
우리가 Control 할 수 있는것은 단지 주식투자 위험성 (Risk)과 경비 (Cost or Expenses) 이 두가지라 할수있지. 경비에 대해서는 이야기하였고 나머지 우리가 알아야 하는것이 주식투자 위험성 (Risk)을 고려하여 제대로 된 포트폴리오 (Portfolio)을 가지고 있어야 한다는 거지. 그런다음에 또 다른 하나의 투자방법으로 총자산의 약 10% 정도만 지난주에 설명한 방법으로 투자를 하는거야.
그러한식으로 투자를 하게되면 원금은 절대 보장되고 만일 연 평균 8% 이자를 받으면 $100,000이 10년후 $190,000까지 자산증식이 되는거지.
이만하면 어느정도 보충설명이 된것같은데 한가지를 덧 붙이다면 많은 분들이 문의를 하시면서 상당히 조심하시는것에 대한 하나의 직접적인 답변으로 주간 미시간 독자 여러분,
여러분의 철저한 신분보장을 약속드립니다.
저의 주식투자 성공사례가 미국 “Money” 잡지에 나온 이후 미국인을 상대로 많은 투자세미나 (Investment Seminar)을 하며 재정설계를 도와주고 있습니다. 미국인들과 함께 일을 할때는 신분보장 (Confidentiality) 한다는것은 당연한것이기에 서로가 자세한 말이 없었도 당연히 그렇게 알고 함께 일을합니다, Lawyer와 Client 사이처럼 (절대비빌보장) .
지극히 당연한 사항을 자꾸 강조한다는것이 오히려 이상할것이라 생각하였는데 많은 한국분들을 만난 이후 우리 한국 교민들한테는 굉장히 민감한 사항이란것을 인식되었기에 제가 여러분의 신분보장을 다시 한번 강조하는 것입니다.
또한 Fiduciary Duty 라는 말이 있습니다. 이 말은 한마디로 설명한다면 Financial Planner 는 ”Financial Planner의 이익보다 고객의 이익을 먼저 생각하고 재정계획을 세워야 한다”는 말입니다. 그런데 사실 그렇지 않은 경우를 너무 많이 보았습니다. 제가 말하는 경우는 미국인 Financial Planner 와 한국인 고객관계를 말하는것입니다.
현재 저 역시 Financial Planner로 일을 하고있기 때문에 Annuity을 팔게되면 수수료도 많이 받고 여행도 무료로 갈수있는 기회가 많이 주어진다는것도 잘압니다만 이 상품이 여러분한테 대부분의 경우 제정설계 하시는데 도움이 안되기에 여러분한테 추천을 할 수 없는것입니다.
경제적으로 어려운 요즘 주간 미시간에서는 2009년 신년을 맞아 여러분의 짐을 조금이나마 덜어 드리기 위해 미시간에 오랫동안 거주하고있는 저와 함께 “영민엄마와 함께하는 재정계획”을 연재한다고 하였습니다. 신뢰 (trust)함이 가장 소중하다는것 잘 알고있습니다.
새해신년의 마음가짐 새로이 다시 생각하며 여러분의 제대로 된 재정계획 (Sound Financial Planning)을 세우는데 많은 보탬이 되기를 원합니다.
영민엄마, 그리고 미시간 독자 여러분,
마음을 모아 희망을 만들어가는 한해가 됩시다.
이 명덕, Ph.D.
Financial Planner &
Independently Registered Investment Adviser
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