박준의 생각하는 부동산
“정말 안전한 투자를 원하십니까?”
최근 필자가 진행하는 경매를 통한 투자나 은행 차압 물건의 대량 구매 투자와 관련해 국내외의 많은 투자자들과 상담을 진행 하는 과정에서 보면 비교적 소규모 (100 만 불 이하) 투자를 하시는 특히 연령대가 50대 이상인 분들이 가장 많이 요구하시는 것이 “안전한 투자”이다. 물론, 개인적으로 연령이 높으신 분들은 실패에 대한 부담이 상대적으로 큼으로 당연한 요구라 할 수 있겠다.
하지만, 역으로 그 분들께 어떻게 하면 안전한 투자가 되리라 생각하시냐고 되물으면 그 대답이 확실하지 않은 경우가 너무 많아 이번 호 에서는 “투자의 안전성”에 대해 함께 생각해 보고자 한다.
“안전한 투자”를 선호 하신다고 하시는 투자자들이 안전한 투자를 말씀하실때 대부분 번듯한 commercial building (상가, 오피스, 아파트) 을 구매해 어느정도의 임대 수입을 올리면서 몇년 뒤에 매매차익을 보면서 되파는 “buy and hold” 전략을 말씀하신다.
대부분의 투자자들이 5 ~10 년 전에 이렇게 투자를 하셨고 그 중 상당수가 늘어난 공실률로 인해 건물을 차압당하고들 있다. 물론, 과도한 융자가 큰 원인이었지만 상가의 anchor tenant (은행, grocery market, 큰 식당등 상가 내에서 가장 큰 비중을 차지) 들의 사업 부진으로 인한 공실률 증가가 더 큰 원인이라 하겠다.
그리고, 오피스나 평범한 상가의 공실률은 경기가 좋아져도 온라인 거래와 재택근무 증가로 인해 계속 올라갈 것이다. 그렇다면, 번듯한 상가 건물이 과연 투자자에게 만족스러운 임대 수입과 일정기간 후에 매매차익을 약속할 수 있을까? Commercial transaction 은 항상 수익률을 근거로 함으로 일반적으로 공실률이 개선되지 않으면 가치도 올라가기 힘들다.
그러므로, 투자자가 늘어난 공실률을 낮출 수 있는 특별한 know how 가 없는 한 전통적인 투자자들이 5년 10년 전에 안전하다고 생각했던 투자가 더이상 안전하지 않을 수 도 있다는 점을 생각해 보아야만 한다. 전통적으로 투자 전문가들의 관점에서의 “성공적인 투자”는 ‘수익성’, ‘안전성’, 그리고 ‘환금성’을 기준으로 평가된다.
“수익성”은 이미 여러번 언급한 대로 최근 시장에서는 낮은 구매가격으로의 구입이 가능하므로 높은 capitalization 또는 ROI 를 실현하기가 용이해졌다. ‘
안전성’은 투자자의 투자 대상이 얼마자 지속성이 있으며 가치의 등락의 폭이 얼마나 예측가능하고 control 이 가능한 범주에 있느냐와 최악의 경우에 발생할 예상 손실률에 따라 결정할 수 있겠다.
‘환금성’은 투자자가 투자금을 회수하고자 할때 얼마나 빨리 낮은 비용으로 시장에서 빠져나올 수 있느냐를 말한다.
이러한 전통적인 투자의 기본을 기준으로 다시 무엇이 현재의 시장에서 성공적인 투자가 될 수 있느냐를 보더라도 분명 5~10년 전의 투자방식을 고집하는 보수적인 방법이 결코 안전하지만은 않다는 것을 볼 수있다.
앞으로의 변화무쌍하고 빠르게 움직이는 시장에서 과연 공실률을 최소화 할 수 있는 특별한 컨셉이나 대안이 없이 큰 덩치의 상가나 오피스를 보유하는 것이 안전한 투자가 될 수 있을까 생각해 보아야 한다. 덩치가 클 수록 환금성은 떨어지고 시장상황이 악화 되었을때의 손실은 더욱 크기 때문이다.
생물학적으로도 덩치가 너무 크거나 자기의 안전을 도모하기 위해 너무 두꺼운 갑주를 들쳐입은 생물들중 오래 생존한 경우는 몇 되지 않는다. 움직임이 둔하고 도전을 거부했기 때문이다. 그리고, 지금의 시장 상황에서는 최대한 공격적인 투자를 통해 최대한 자산을 늘려 앞으로의 불확실성에 대비한는 것이 가장 안전할 수 있다.
스포츠 경기에서 공격이 최선의 방어라고 하는 예를 많이 보아 왔을 것이다. 지금은 공격이 최선의 방어인 상황이다. 최선의 공격을 찾기위해 새로운 전략을 배우고 시도하는데 게을리 하거나 새로운 것이 두려워 옛날에 아늑했던 갑주속으로만 들어가려 하면 오늘날의 치열한 생존경쟁에서 밀려나느것은 자명한 이치이다.
돈이란 녀석은 항상 자기에게 유리한 방향으로 움직인다. 내 돈을 돈에게 유리하지 않은곳에 두면 그것은 곧 그 돈이 안전하지 않다는 뜻이 된다. 내가 모르는 투자 전략이라해서 무작정 위험하다거나 현실 불가능하다는 편견을 버리고 새로운 전략에 눈과 귀와 마음을 열어야 한다.
오늘날 투자자들에게 이것은 선택이 아니고 생존을 위한 필수이다.
박 준 junparkco@yahoo.com 702-526-0187
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