차비호 CPA / 부동산투자 컨설턴트
투자용부동산의 가치는 대부분의 경우 임대수입으로 결정된다. 임대수입은 현재 발생하는 수입과 미래발생 가능성 수입으로 구분할수 있는데 테넌트의 종류와 신용도가 임대수입의 확실성을 가름하는 가장 결정적인 요소이다. 임대수입 이외에도 부동산의 위치와 건물의 나이 주변의 경쟁 등이 부동산 가치 측정에 영향을 주겠지만 이런 점들은 테넌트가 임대를 결정할 당시 이미 고려한 상태이기에 결국은 어떤 수준의 테넌트가 입주해 있는냐가 가장 중요하다고 본다.
예를들어 CVS/Pharmacy 가 20년 임대계약을 하고 있는 건물과 건물의 규모는 비슷하나 약 10개 정도의 로컬 테넌트, 즉, 식당, 미장원, 부동산 사무실, 세탁소.. 등이 있는 두 건물에서 같은 수익 (NOI) 을 발생할 경우 대부분의 바이어들은 안정적인 임대수입을 기대할수 있는 CVS 건물을 선호한다.
공실율과 부동산 가치
그런데 경제와 부동산경기가 좋을 때는 위에 언급한 선호도가 바뀔수도 있다. 부동산이 한참 좋았을 2006년의 경우 상가의 공실율이 거의 없을 정도로 다수테넌트 건물도 호황을 누렸다. 이런 시기에는 매년 랜트비 상승율이 높은 다수테넌트 건물이 렌트비 상승이 상대적으로 더딘 CVS 건물보다 좋아 보인다.
그러나 경제가 불황에 접어들면 소규모의 자영업자들이 들어있는 건물의 공실율은 높아지기가 쉽고 임대수임의 하락으로 건물의 가치도 하락한다. 이와는 반대로 대부분의 경우 CVS 같이 신용과 재력이 있는 테넌트는 기업의 본부에서 직접 장기적인 임대를 하기에 지속적인 임대수입이 가능하며 건물의 가치 하락폭도 상대적으로 적다.
지난 수년간 커머셜 건물들의 재산세 감면을 진행하면서 보아온 경우도 마찬가지이다. 대부분의 한인 투자가들은 자금력과 전문지식 부족으로 CVS 나 Ralph 혹은 웰스파고 은행 같이 최상의 테넌트가 있는 상가보다 로컬 테넌트가 주를 이루는 다수테넌트 상가에 많이 투자했다. 그리고 불황으로 공실율이 높아지자 가치가 큰 폭으로 하락했고 어떤 경우는 은행 재융자가 어려워져 차압당하기도 했다.
싱글테넌트 vs. 다수 테넌트
그렇다고 싱글테넌트 건물이 항상 안전한 것은 아니다. 테넌트가 하나이기 때문에 그 테넌트가 나가면 건물전체가 비게되기 때문이다. 예를들어 블럭버스트나. 월그린 같은 사업체가 건물 전체를 사용하고 있었다면 그 기업이 망할때 건물 전체가 빌수있다. 그럼으로 싱글테넌트 건물에 투자할때는 리스 계약서 내용도 중요하지만 그 기업의 사업이 현재 원만한지 앞으로도 괜찮을지를 잘 따져 보아야한다.
프랜차이즈 테넌트라고 해서 다 안전한 것은 아니다. 프랜차이즈가 건물을 리스 할때는 Corporate Lease, 즉 프랜차이즈 본부가 개런티하는 리스와 프랜차이지, 프랜차이즈를 운영하는 개인이 계약하는 두가지로 나뉜다. Corporate Lease 라면 기업이 망하지 않는 한 렌트를 받을수 있겠지만 사업주 개인 자격으로 리스를 사인 했을 때는 사업주가 망하면 렌트를 받을수가 없게 된다.
상가 vs. 오피스 vs. 아파트
상가에 입주한 테넌트와 오피스에 입주한 테넌트는 사업을 하는 장소를 임대해서 사용하는 점에서는 흡사하나 시설비용과 임대기간 등을 고려하면 많은 차이가 있다. 상가에서 식품점이나 식당같은 사업을 하면 임대인은 처음에 기계 등 설비에 많은 투자를 하게되고 비즈네스가 어느정도 궤도에 오르면 지속적인 사업을 위해 자연히 장기임대 계약을 선호하게 된다.
그러나 오피스에 있는 테넌트들은 처음에 설비투자도 별로없고 계약기간도 1년에서 3년 정도가 대부분이다. 그럼으로 경기가 좋지 않거나 주변에 더 나은 조건이 있으면 사업처를 쉽게 옮길수가 있어 불황시기에는 공실율이 높아질수가 있다.
아파트는 테넌트의 거주지라는 점에서 좀 특이하다. 누구든지 살 곳은 필요하고 다 집을 소유할수 있는 형편이 못되기에 아파트에 대한 수요는 항상 있다. 그럼으로 렌트비에 경쟁력이 있고 건물관리가 제대로 된 아파트는 공실율이 낮은 것이 정상이다. 어려운 점은 테넌트의 turnover 가 심하고 eviction 과정이 길고 오래 걸리는 점이다. 평균적으로 아파트 임대인은 3년에 한번씩 거주지를 옮긴다고 한다. 매년 테턴트의 3분의 1이 바뀐다는 말이다.
투자 포인트
요즘 여러사람에게서 REO 부동산에 투자하면 돈을 벌수 있지 않겠냐는 이야기를 듣는다. 은행이 차압한 부동산을 싸게 사서 몇년 가지고 있다가 팔면 이익이 많이 남지 않겠냐는 생각이다. 불가능한 이야기는 아니다. 그러나 건물이 은행에 넘어간 이유가 대출금을 상환할수 있는 임대수입이 충분하지 않은 경우가 대부분이다. 이런 건물을 사서 테넌트를 유치하고 임대수입을 증가시켜 건물가치를 올린다는 것은 경험과 자본력이 약한 사람에게는 큰 위험이 될 수 있다.
투자의 귀재 워렌버펫은 두가지 투자원칙을 지킨다고 한다. 첫째는 “투자해서 돈을 잃지마라” 이며 둘째는 “첫번째 원칙을 잊지말라”는 것이다. 이 말을 부동산에 적용하면 테넌트 quality 와 리스 계약 내용이 부동산 투자 결정에 가장 중요한 점이라고 생각된다
Biho Cha
CPA / R.E. Investment Consultant
CEO, Wisdom Real Estate Investments, LLC
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