칼럼

[MKW 머니톡] REIT가 머니?

(52) REIT가 머니?

부동산 투자 신탁(REIT)은 다양한 유형의 부동산(상업용, 주거용, 인프라, 의료 등)을 소유하고 관리한다. 이는 REIT 주주가 부동산을 구매하지 않고도 부동산 투자에 접근할 수 있도록 해준다.

REIT의 가장 기본적인 형태는 주주 / 투자자를 대신하여 재산을 소유하는 회사다.

이상하게도, REITs는 1960년 담배 시가에 대한 소비세로 인해 탄생했다. 아이젠 하워 대통령은 연방법에 몇 가지 추가 사항을 승인하여 현재 부동산 투자를 관리하는 산업의 창설을위한 길을 열었다.

REIT는 REIT 주주가 실제로 특정 자산을 소유하지 않고도 자산 소유권에 대한 다양한 접근 방식을 제공하기 때문에 투자자에게 매력적이다. 그러나 REIT는 엄격한 규칙이 적용된다는 점에서 다른 투자와 상당히 다르다.

시간이 부족한 두 명의 대학 친구가 상업용 부동산에 투자하기로 결정했다고 가정해 보자. 경험과 자금이 제한되어있어 직접 상업용 부동산을 구매하는 것보다 작은 부동산 투자 신탁 회사를 선택했다. 그들은 각각 10만 달러를 투자하고 회사는 이웃 마을에 공장을 매입했다. 이로 인해 이 친구들은 집세를 받기 시작한다. REIT에 투자함으로써 개별 건물을 직접 구매할 위험없이 부동산 시장에 접근할 수 있다.

투자가 REIT로 인정되려면?

부동산 관리자가 REIT 자격을 얻으려면 몇 가지 기준을 충족해야 한다.

– 주주 기반 : 회사는 100명 이상의 주주로 구성된 광범위한 기반을 가지고 있어야하며, 50%는 5개 이하의 당사자가 통제하지 않아야한다. REIT 자격을 얻으려면 회사에 제한된 수의 통제 당사자가 있어야 한다.

– 완전 투자 : 전체 투자 풀의 75%가 부동산에 들어가야하는 반면 소득의 동일한 비율은 임대에서 발생해야한다.

– 높은 배당 : REIT가 창출한 수입의 90%는 주주에게 배당되어야 한다.

– 구조 : 과세 대상 회사 및 기업 만 REIT 자격이 있다.

– 이사회 : 회사는 정해진 수의 이사가있는 활동중인 이사회가 있어야 한다.

REIT의 장단점은?

이 부문은 지난 몇 년 동안 크게 성장했다. 현재 REITs가 소유한 총 자산은 $3T에 해당된다. (출처 : NAREIT, 2019). 업계 대표 기관인 NAREIT에 따르면 미국에서만 8천만 명이 REIT에 투자하고 있다.

REITs의 이점은?

REIT에 투자 할 때 얻을 수 장단점을 살펴보자.

유연성 : 기존 자산과 달리 REIT는 주식 시장에서 당일 매매 할 수 있으며 현금은 3일 내에 사용할 수 있어 매우 유동성적이다.

높은 배당 성향 : 기업이 REIT 자격을 갖추려면 수입의 90%를 주주에게 배분해야한다는 배당금 규칙을 준수해야 한 다.

다각화 : REIT는 진정한 자산 다각화를 제공 해준다. 주주는 상업용, 의료 및 인프라를 포함한 다양한 유형의 자산에 투자할 수 있다. 덩치가 큰 부동산 투자는 대부분 직접 투자가 힘들었다.

REIT에 투자 할 때의 몇 가지 단점은?

제한된 세금 혜택 : 배당금을 통해 투자자에게 지급되는 소득은 과세 대상이다. 대부분의 경우 장기 자본 이득은 소득보다 낮은 세율로 과세된다.

90% 규칙 : 긍정적인 측면이기는 하지만 단점이되고 성장을 저해 할 수도 있다. REIT는 수입의 대부분을 재분배해야하므로 신규 프로젝트 또는 투자에 사용할 수 있는 현금은 제한적이다.

기본 평가 : 금융 위기가 발생하고 자산 가치가 하락하는 경우 REIT는 특히 이자율이 상승하는 기간 동안 변동성이 높아지고 시장 성과가 저하 될 수 있다.

수수료 : REIT 생태계의 중요한 부분이다. 수수료는 다른 투자보다 높을 수 있다.

일부 REIT는 거래소에서 거래하는 것만 큼 유동적이지 않아 수익금 또는 원금 손실에 대한 대기 시간이 길어진다.

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