차비호 CPA / TIC 부동산 투자
Q: 파트너들 몇명이 모여서 부동산에 투자하려 합니다. 장기적인 투자를 계획하고 있으며 1031 교환으로 계속 키워가고 싶습니다. LLC (Limited Liability Company) 형태로 투자 할때와 TIC (Tenancy-in-Common) 형태로 할때 1031 교환시 차이가 무엇 인지요?
A: 우선 공동투자 방법으로는 파트너쉽, 주식회사, LLC, TIC 등의 방법이 있는데 TIC 형태가 다른 형태보다 가장 특이한 점은 각 투자가들이 투자지분 만큼 건물 소유권 (Grant Deed 등)과 Title Insurance 를 가질수 있다는 것입니다. 세법에서는 이런 TIC 소유 형태를 부동산 직접소유권 (Direct Ownership Interest) 으로 인정 합니다.
TIC 를 제외한 다른 형태는 각 투자가가 건물을 직접 소유하는 대신 투자회사의 지분을 소유하게 됩니다. Grant Deed 대신 LLC 회사의 소유권을 일부 갖게 되는 것이며 세법에서는 이런 상황을 간접 소유권 (Indirect Ownership Interest) 으로 정의 합니다.
1031 교환시 지켜야 할 조건 중 하나는 부동산 대 부동산 즉 ‘Like-Kind’ (동종) 과 교환을 해야 하는 것인데 TIC 소유권은 부동산을 직접 소유한 것으로 동종으로 인정이 되나 다른 공동투자 형태의 소유권은 간접 소유한 것으로 부동산이 아닌 Security (증권등 동산) 으로 구분되어 교환이 성립되지 않는 것입니다.
이 말은 LLC 회사 전체로는 1031 교환이 가능하나 LLC 지분 소유주는 자기 지분을 따로 1031 교환 할수 없고 TIC 지분소유주는 가능 합니다. 이 점은 파트너쉽이나 주식회사도 마찬가지 입니다.
한가지 유용한 점은 주식회사를 제외한 LLC 와 파트너쉽은 투자가들이 각자의 길을 가고 싶으면 Drop & Swap 이라는 방법을 적용해서 회사를 Dissolve (해체) 한 후에 TIC 형태로 되어서 세금을 내지않고 각자가 다른 길로 1031 교환을 할수 있습니다.
TIC (Tenants-in-Common) 형태로 부동산을 공동소유, 관리, 투자 하는 형태는 오래된 방법이지만 2002년 미국세청 (IRS) 에서 TIC 부동산이 1031 교환시 ‘Like-Kind’ (동종) 부동산으로 인정 하면서 활용도가 급성장 하게 되었습니다.
LLC 회사는 투자가들이 동의한 Operating Agreement (운영합의서) 로 운영되며 TIC 도 이와 비슷한 TIC Agreement 로 운영이 됩니다. TIC 형태로 소유시 한가지 주의 할 점은 투자가중에 한명이 파산을 신청 할때 입니다. 이럴 경우 TIC 특성상 건물 전체와 다른 투자가들도 파산에 휘말릴 수 있습니다. 그럼으로 각 TIC 투자가들이 SMLLC (Single Member LLC) 와 SPLLC (Single Purpose LLC) 를 구성해서 TIC 가 됨으로 이런 위험을 사전에 예방 할수 있습니다.
공동투자는 여러 장점이 많지만 한인들이 파트너쉽은 어렵다고 피하는 이유는 합의서를 처음에 제대로 작성하지 않고 또 파트너들이 합의서 내용을 잘 이해하지 못한 경우가 대부분 인것 같습니다.
합의서의 기본은 Formation (시작), Operation (운영) 그리고 Dissolution (해체) 입니다. 많은 경우 시작은 파트너들이 이해하고 동의하지만 운영과 해체에서 분쟁이 많은 것 같습니다. 그러므로 공동투자를 하기전에 전문가와 상의해서 합의서를 만들고 또 투자가 모두가 합의서 내용을 잘 이해하는 것이 파트너쉽 성공의 기초라고 생각 됩니다.
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Biho Cha (차비호)
CPA / R.E. Broker
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