참으로 요즘처럼 short sale 에 대한 규정이 자주 바뀐적도 아마 없을 것입니다. 본인도 솔직히 매일 변하는 Regulation 을 다 소화 한다는 것은 불가능 하다는 것을 고백합니다. 하여 오늘 현재로 제가 드릴 수 있는 최대한의 자료만 적어 볼까 합니다.( 이 내용은 Lender 나 case 마다 다를 수 있음을 알려 드립니다)
첫째는 Deficiency Judgment(집을 팔고 Lender에게 Pay off 해야 하는 금액에서 모자라는 금액) 입니다. 한 3년 전쯤은 short sale 이 approve 되면 approval letter에 거의 대부분 못값은 금액에 대해서 더이상 값을 의무가 없음을 명시 했는데 지금은 더이상 그 단어를 쓰지 않는다는 말입니다. 그 뜻은 short sale 을 하고 난 후에도 여전히 쫒아 올 수 있는 기회를 남겨 둔다는 말입니다. 하지만 값아야 할 금액에(특히 2차 몰기지) 반 정도를 줄 수 있으면 간혹 더이상 못값은 금액에 대해 쫒아오지 않겠다는 approval letter 를 주기도 하지만 현실적으로 반 정도를 줄수 있는 능력이 seller 에게는 없고 설사 있다 하더라도 그렇게 하실 분은 아마 계시지 않을 것입니다.
두번째는 전에는 몰기지를 내면서 short sale 을 할 수 있었는데 지금은 거의 대부분 그렇게 하지 않습니다. 다시말해 short sale을 하실려면 payment 를 중단 해야 한다는 말입니다. 즉 은행쪽에서 ‘나만 죽냐 같이 죽자(credit damage)” 는 것입니다.
세번째는 short sale 이 끝나고 난 후의 credit 입니다. 이것처럼 답하기 힘든것이 또 있을까 할 정도 입니다. 필자는 short sale 이 끝나고 나면 꼭 손님에게 credit report를 뽑아 보시라고 권합니다. 결과는 참으로 어려가지로 다름니다. 어떤분은 deficiency judgment 이credit report 에 올라와 있는 case 도 있고 또 아닌경우도 있습니다. Credit score도 다 다름니다. 만약 short sale 기간에 mortgage 이외에 다른 payment 에 문제가 없었다면 대충 60-100점정도가 떨어지는 것 같고 만약 다른 payment 에 문제가 있었다면 아마 훨씬더 떨어 질 것이라는 것에 의심의 여지가 없지않나 싶습니다.
아마 short sale 하신는 분들의 가장큰 걱정이 바로 이 credit 인데 한가지 드릴 수 있는 말씀은 credit 이라는 것은 반드시 score 만 가지고 해석하지는 않는다는 사실입니다. 한가지 실예를 들어 보겠읍니다. 어떤 professional job 을 갖고 계신 손님에 계셨읍니다. Credit score는 740-780 이고 income 은 $78,000 이었읍니다. 얼핏보아 무슨 문제가 있어 보이겠읍니까? 헌데 몰기지가 reject 당했읍니다. 이유는 Debt ratio 에서 떨어진것 입니다. 무슨소린고하니 credit card payment 이 전체 income 에 60%를 넘어갔기 때문입니다. 반면 이런 case 도 있었읍니다. 이분의 score 는 약 640 이었읍니다. 그런데 mortgage 가 approve 났읍니다. 물론 이자는 조금 높았지만 이유는 이랬읍니다. 비록 사정상 점수가 떨어졌지만 그 이후로 credit 관리를 잘 하셨고 income 이 충분했고 또 무엇보다 더 이상 debt 이 없다는 이유 였읍니다. 다시말해 short sale을 하시더라도 물론 당장 다시 집을 사는 것은 그다지 좋은 생각은 아니지만 조금만 시간이 지나고 상황이 좋아지면 충분히 다시 집을 사실 수 있는 기회가 있지 않나 하는것이 필자의 생각입니다. 이 분분에 대한 결론은 이렇읍니다. 절대로 credit 이라는 것은 누구나 다 똑같은 결론과 해석을 할 수 없다는 것입니다. 간혹 저사람은 이런데 나는 왜 이렇지 하는 것은 바른 접근방법이 아니라고 봅니다.
마지막으로 short sale 을 생각하시고 계신분들에게 드리고 싶은 말씀입니다. 제발 떠돌아 다니는 “일반화” 된 이야기에 솔깃하지 마시고 반드시 short sale 전문가에게 상담하시고 시작하시기를 바람니다.
