칼럼

[MKW 머니톡] Pre-Foreclosure가 머니?

(38) Pre-Foreclosure가 머니?

사전 차압은 모기지 대출 기관이 차용인에게 차압 의사를 알리는 시점부터 시작하여 일반적으로 대출 기관이 자산을 소유할 때 종료되는 기간이다.

주택 소유자의 모기지 지불이 몇 개월 뒤처지면 대출 기관은 압류할 의사가 있음을 알리는 통지(일반적으로 채무 불이행 통지- default notice 라고 함)를 보낸다. 부채를 빨리 지불하거나 대출자와 차용자가 해결책에 동의하지 않는 한 압류 절차가 계속된다. 차압 전, 은행은 차압을 피하기 위한 결제 옵션을 제공 할 수 있다. 일반적으로 프로세스는 거의 1년이 소요될 수 있지만(정해진 시간 없음) 상당히 짧을 수도 있다.

김씨 부부가 주택을 사기 위해 대출을 받는다고 상상해 보자. 하지만 몇 년 후 예상치 못한 의료비로 재정적 어려움을 겪고 모기지 지불이 뒤쳐졌다. 몇 달 후, 그들은 은행으로부터 지불이 얼마나 늦어 졌는지에 대한 통지를 받고 차압 절차가 진행 될 것이라는 경고를 받는다.이 통지는 사전 차압의 시작이다. 김 씨부부는 은행에 전화를 걸어 차압을 피하기 위해 더 긴 기간 동안 더 적은 금액을 지불 할 수 있도록 대출 수정(대출 조건 변경)을 협상한다.

더 쉽게 말하자면 사전 차압은 UFO가 집을 빨아들이려고 모니터링하고 있는 것과 같다. 집은 아직 빼앗기지 않았다. 그러나 모기지 대출 기관의 레이더에 잡힌 것이다. 다가올 일에 대한 경고와 같다.

사전 차압을 어떻게 피할 수 있나?

밀린 모기지를 제때에 전액 지불할 수 없을 경우, 즉시 사전 차압을 피하기 위한 절차를 밟는 것이 현명하다. 부채 통합, 재 융자, 지출 감소 및 다른 직업을 통한 추가 수입을 마련하는 등 모기지 지불에 뒤처지지 않도록 노력하는게 첫 번째 단계다.

그러나 모기지 지불 문제를 해결할 방법이 전혀 없는 경우 첫 지불이 늦어지기 전에 대출 기관에 문의한다. 대부분의 대출 기관과 대출 서비스 담당자는 대출이 채무 불이행으로 악화되기 전에 차용자와 협력 할 수 있는 프로그램을 갖추고 있다. 가능한 옵션 중 일부로는 공매도(short sale),이자 감소 및 일시적 이자만 지불하는 방법이 포함된다.

미국 정부도 사전 차압이나 차압을 방지하는데 도움이 되는 프로그램을 제공한다. Making Home Affordable Modification Program(HAMP), Home Affordable Refinance Program(HARP), HOPE for Homeowners(H4H) 프로그램, Home Affordable Unemployment Program(UP) 및 Second Lien Modification Program(2MP)은 각각 모기지에 뒤쳐지지 않도록 도와준다.

일부 주에서는 재정적으로 어려움을 겪고있는 주택 소유자에게도 지원을 제공한다. 예를 들어, 미시간의 경우에 따라 최대 $30,000까지 연체 모기지 및 재산세에 대한 도움을 제공한다.

사전 차압이 신용 점수에 영향을 주나?

사전 차압은 어떤 구제책을 시도하고 차압이 완료되었는지 여부에 따라 신용 점수에 영향을 미칠 수 있다. 사전 차압 자체는 최종 차압이나 파산만큼 신용에 영향을 미치지 않는다.

사전 차압 주택을 살 수 있나?

때때로 차용인은 부동산 중개인에게 판매를 위해 사전 차압 부동산을 리스팅할 수 있다. 판매를 위해 리스팅을 했다고 해도 사전 차압 프로세스가 중단되지 않기 때문에 사전 차압하에있는 주택임을 공개해야 한다.
대출 기관과 차용인이 공매도에 동의한 경우, 주택을 판매할 시간을 제공하기 위해 특정 기간 동안 사전 차압 절차가 보류되고 부동산 목록에 해당 부동산이 공매도(숏 세일)로 표시할 수 있다.

주택을 공매도로 구입할 경우 판매자가 대출에서 벗어나고 싶어하기 때문에 구매자에게 더 낮은 가격을 제공하는 경우가 많다. 판매자는 판매 할 동기가 강하다는 뜻이다. 은행이 매각에 동의했기 때문에 구매를 완료하기 전에 주택이 압류 될 걱정은 없다.

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