칼럼

[MKW 머니톡] Short Sale Property

(80) Short Sale Property가 머니?

공매도 부동산은 주택 소유자가 모기지에 빚진 것보다 더 낮은 가격에 판매된 주택을 말한다. 대출 기관은 나머지 부채를 탕감해 준다.

집주인이 모기지 상환을 할 수 없고 집의 가치가 크게 떨어지면 낭패다. 그는 모기지론을 지불할 수도 없고 부채를 갚기 위해 집을 팔 수도 없다. 은행으로부터 압류를 피하기 위해 차용인은 해당 부동산을 공매도할 수 있도록 대출 기관의 허가를 요청할 수 있다.

은행이 나머지 부채를 흡수하는 데 동의하면 주택 소유자는 주택 담보 대출 금액보다 낮은 가격에 주택을 팔 수 있다. 구매자에게 공매도는 때때로 좋은 거래를 의미할 수 있지만 그 과정은 종종 길고 지루하며 불확실성으로 가득 차 있다.

주택 소유자가 모기지로 100,000달러를 빚지고 있다고 상상해 보자. 부동산의 시장 가치가 $80,000로 떨어졌고 동시에 그는 직장을 잃었다. 압류는 불가피하므로 집주인은 은행에 집을 공매도할 수 있는 허가를 요청한다. 은행은 그에게 집을 $80,000에 팔고 나머지 $20,000를 용서해 주기로 동의한다.

공매도는 할인가로 집을 사는 것과 같다.

은행은 차용인에게 빌려준 돈을 모두 갚을 수 없다고 생각하기 때문에 소유주가 집을 더 싸게 팔고 손실을 감수할 수 있다. 구매자에게 그것은 할인된 가격으로 집을 사는 것을 의미할 수 있다. 그러나 그 특혜에는 집을 “있는 그대로” 얻는 것과 같은 단점이 있을 수 있다.

공매도 절차는 어떻게 되나?

판매자의 관점

다음은 주택 소유자가 공매도를 완료하기 위해 취하는 일반적인 단계다.

1. 대출 기관에 허가를 요청한다. 주택 소유자가 공매도를 시도하기 전에 대출 기관의 승인을 받아야 한다. 판매자는 대출 기관의 프로세스를 조사해야 하지만 일반적으로 판매자는 요청에 다음을 포함해야 한다.

어려움을 호소하는 서신: 서신은 주택 소유자의 재정적 어려움과 궁극적으로 모기지론을 갚을 수 없음을 자세히 설명하여 공매도가 최선의 선택임을 대출 기관에 확신시켜야 한다.

판매자의 어려움에 대한 증거: 유틸리티 폐쇄 통지, 세금 환급, 급여 명세서, 은행 거래 명세서, 이혼 서류 또는 실직의 증거가 될 수 있다. 대출 기관은 판매자가 숨겨진 자산이 없고 진정으로 절망적인 상황에 있다고 믿어야 한다. 판매자가 끌어낼 자산이 있는 경우 대출 기관은 공매도를 승인하지 않을 가능성이 높다.

2. 부동산 중개업자 고용. 은행이 집을 공매도하는 데 동의하면 이러한 거래를 전문으로 하는 중개인을 찾아야 할 때다. 중개인은 상황을 검토하고 좋은 리스팅 가격을 결정하고 집을 리스팅하고 판매한다.

3. 구매자의 제안에 동의한다. 에이전트는 잠재적 구매자를 유치하고 협상을 시작한다. 결국 판매자는 수용 가능한 제안을 하는 관심 있는 구매자를 찾는다.

4. 대출 기관에 제안 제출 제안에 동의한 후 판매자는 검토를 위해 대출 기관에 제시해야 한다. 은행은 가능한 한 최상의 거래를 원하기 때문에 추가 협상이 있을 수 있다. 은행에서 제안을 처리하는 데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 대출 기관이 동의하면 소유자가 집을 팔 수 있다.

5. 공매도가 발생한다. 모든 당사자가 동의하면 공식적으로 판매를 기록한다. 다음 단계는 주택 소유가 구매자에게 이전될 때 마감한다.

구매자의 관점

구매자의 관점에서 프로세스가 어떻게 보이는지 보여준다.

1. 공매도 가능성 찾기 구매자는 공매도를 직접 찾거나 부동산 중개인을 고용하여 공매도를 할 수 있다. 살펴봐야 할 주요 장소는 판매용 주택의 온라인 데이터베이스인 다중 목록 서비스다. 일부에는 잠재적인 공매도를 나타내는 문구가 있다.

공매도 승인: 은행에서 이미 집을 공매도 허가를 받음

사전 압류: 차용인이 지불이 지연되고 압류 또는 공매도가 가능하다(보증되지는 않음)

제3자 검토 필요: 집은 여전히 ​​집을 공매도할 수 있는 허가가 필요하다.

2. 제안을 한다. 에이전트는 옵션을 조사하고 가장 유망한 공매도 기회에 접근한다. 이상적으로는 판매자가 이미 주택을 공매도할 수 있는 대출 기관의 승인을 받았다. 그렇지 않으면 판매자가 승인을 받아야 한다. 구매자의 대리인은 판매자의 대리인과 협상하고 희망적으로 가격에 동의한다.

3. 서명 서류 구매자와 판매자가 제안에 동의하면 판매자는 은행에 검토를 요청한다. 은행이 승인하면 구매자는 집을 구입할 수 있다. 모든 당사자가 문서 작업에 서명하여 공식화하고 공매도가 발생한다. 구매자는 일반적으로 집을 “있는 그대로” 구매하고 필요한 수리에 대한 책임이 있다.

mkweekly@gmail.com

 

Print Friendly, PDF & Email

Leave a Reply

%d bloggers like this: