집을 구입하려는 사람들의 숫자보다 부동산 시장에 매물로 나와 있는 집이 훨씬 많은 상태를 바이어의 마켓이라고 한다. 팔려고 하는 집이 많은데 바이어가 적으면 집을 팔려고 하는 셀러들에게 불리한 것은 물론이고, 팔려고 나와 있는 기간(DOM)이 자연적으로 길어질 수 밖에 없다. 그럴 경우에 사는 사람들이 협상에 유리한 것은 매우 당연한 현실이다. 그럼, 어떤 식으로 오퍼를 하는것이 좋은지 알아 보도록 하자.
1. 최신의 시장정보를 알고 있어야 한다.
그러기 위해서는 중개사에게 요청하여 부동산 정보 메일링 리스트에 자신의 이메일 주소를 등록시키는게 좋다. 인테넷의 발달로 요즘에는 대부분들의 바이어가 인터넷으로 집을 알아 보고 있는 실정이다. 그러나 자신들이 보고 있는 정보가 잘못된 경우가 많다는 것을 알고 있는 사람은 적다. 많은 웹사이트가 하루 24시간 지속적으로 정보를 업데이트 하고 있지만, 이미 매매가 끝났거나 리스팅기간이 지났음에도 광고의 효과를 올리기 위하여 리스팅 에이전트들이 계속 등록시켜 놓는 경우도 종종 접하게 된다. 그러한 시간의 소모를 막기 위해서는 중개사에게 요구하여 MLS 에 새로 나온 집이나 가격이 인하되는 집들의 정보를 이메일을 통해 매일 받아 볼수 있도록 하면 큰 도움이 된다. 이는 중개사들이 접하는것과 동일한 정보를 소유할 수 있는 중요한 방법 중의 하나이다.
2. 가격인하를 할 수 있는 가능성이 높은 집이나 콘도를 찾아야 한다.
파는 집주인은 가능하면 더 많이 받고 싶어하고 사는 사람은 그 반대인 것은 인간의 자연스런 사고일 것이다. 그러나 많은 가격인하를 원할 경우에는 다소의 요령이 필요하다. 예를 들면, 방금 시장에 나온 집을 많이 낮추어 오퍼를 한다면 성공할 확률은 아주 적다. 그런고로 방금 가격인하가 된 것이나 시장에 적어도 5주정도이상 나온 집들을 상대로 오퍼를 하는 것이 확률이 높다.
3. 비교가 가능한 자료가 필요하다.
우선 집 쇼핑을 하기 전에 구입하고 싶은 동네와 가격을 중개사에게 주어 지난 6개월간동안에 팔려고 나온 집, 팔린 집, 오퍼가 들어 온 집들의 정보를 요구하는 것이 도움이 된다. 그 자료에는 사이즈, 주소, 방 및 화장실의 숫자, 가격, 년수 등등의 요긴한 정보들이 포함되어 있다. 그런 자세한 자료를 가지고 비교하여 보면 인터넷에서 집 가치를 측정하여 주는 웹사이트의 정보와는 현저이 다름을 쉽게 알수 있을 것이다.
4. 오퍼에 조건을 요구하는 것이 좋다.
집을 파는 분들께는 안타까운 현실이지만 바이어가 적은 상태에서는 바이어가 협상에 유리한 것이 당연한 시장원리이다. 따라서, 가격 외에도 전문가의 부동산가치조사, 변호사, 융자관계 등의 조건은 물론이고 다른 필요한 조건을 셀러에게 제시할 수 가 있다.
5. 상황에 따라 보조금액을 요구할 수도 있다.
완전한 집은 세상에 존재하질 않는다고 할 만큼 어딘가가 모자라는 부분이 있기 마련이다. 쉬운 예로 카펫이 오래 됐거나 페인트색상이 마음에 들지 않거나 물탱크가 오래 되었다든가 할 경우에 교체나 수리할 금액을 요구하는 조건을 넣는 방법이 있다.
하지만 융자를 얻는 기관의 가이드 라인 선상에서만 가능하니 알아 보는 것이 필요하다.
6. 클로징 비용에 도움을 요청할 수가 있다.
셀러에서는 반갑지 않는 방법일 수가 있지만 바이어 시장에서는 매매의 성사를 위하여 클로징 비용을 도와 주는 조건을 승락하는 경우가 종종 있다. 요즘처럼 융자기관의 서류심사와 융자조건이 까다로운 상황에서는 순탄한 매매를 위해 셀러가 바이어를 도와 줄 수 있는 한 방법이기 때문에 경우에 따라서는 쌍방에게 좋은 win-win 조건이 될 수도 있다.
7. 집을 점검하는 단계에서 다시 가격을 조정하는 협상을 할 수가 있다.
집이나 콘도를 구입할 경우에는 집 상태에 대한 전문가의 점검을 받고 조언을 따른다는 단서 조항을 잊지말고 반드시 계약서에 넣어야 한다. 그 조건부에는 전문가의 조언을 들은 후에 고쳐야 할 것과 흠이 있는 것이 용납 될 정도가 아니면 계약을 취소 할 수 있게 되어 있다. 그러나 수리할 비용이 크지 않을 경우에는 필요한 만큼의 가격 재조정이나 수리비 요구가 가능하고, 셀러에게 고쳐 달라고 할 수도 있다.
8. 기타 필요한 요구 조건을 계약서에 넣는 것도 방법 중의 하나이다.
수요가 적은 부동산시장의 상태에서는 매매를 위해서 조건을 들어 주게 되는 경우가 생긴다. 예를 들면, 집을 구입한 후 일년간 고장을 고쳐 주도록 하는 홈 워렌티 보장플랜을 요구하는 것을 두려워 할 필요는 없다. 참고로 홈 워렌티 보장플랜은 4백불에서 6백불정도의 상품이 있는데 집을 구입한 날짜로 부터 일년 내에 발생하는 히팅, 에어컨디션, 냉장고, 플러밍 등의 수리가 보장이 된다.
9. 현재 집 안에 있는 물건을 남겨 주는 것에 대하여 조건을 집어 넣을 수가 있다.
예를 들면, 리스팅에 냉장고가 포함이 안되어 있다면 냉장고를 포함시키는 조건을 넣을 수가 있는데, 그 외에 가구, 장식 등을 요구할 수도 있다.
10. 오퍼를 넣을 때에 자신이 필요하고 편리한 조건을 첨가할 수가 있다.
셀러의 결정을 빨리 알고 싶으면 2-3일이 아니라 하루 안에 결정해 달라고 요구함으로서 다른 오퍼가 들어 오기를 기다리는 위험을 줄일 수가 있다.
제공 : 최영기중개사
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