[부동산 투자] 투자대비 수익률 CAP rate과 Cash-on-Cash rate
차비호 CPA/부동산 브로커
Q: 투자용 부동산을 찿고 있습니다. 신문 광고 리스팅을 보면 건물의 캡레잇(CAP rate)은 나와 있지만 캐시 온 캐시 레잇(Cash-on-Cash rate)은 없습니다. 그런데 TIC 부동산 투자설명서에는 캡 레잇과 투자대비 수익률이 동시에 나와 있습니다. 캡 레잇과 캐시 온 캐시 레잇의 차이점은 무엇인지 그리고 TIC 투자는 어떻게 수익률이 산출되는지 설명 부탁 드립니다.
A: 캡레잇은 투자용 건물의 수익성을 대표하는 지수라고 할수 있습니다. 건물에서 발생하는 임대 수입에서 건물 소유와 운영에 필요한 모든 경비와 공실비를 제외한 금액이 NOI 입니다. NOI 를 건물 가격으로 나눈 수치가 캡레잇입니다.
예를 들어 100만달러 가격의 건물에서 연 임대수입이 10만달러이고 재산세 보험 수리비 유틸리티 관리인 비용 등 모든 경비가 4만 달러이면 순수 운영수입은 6만 달러가 됩니다. 이 경우 캡레잇은 6%가 됩니다.(6만달러 NOI 나누기 100만달러 건물가격). 캡레잇이 7%인 건물이 200만 달러에 리스팅 되었으면 NOI 는 건물 가격의 7%인 14만달러입니다.
바이어로서 중요한 점은 NOI 산출 과정에서 임대 수입이 실제인지 예상치인지 확인 할 필요가 있습니다. 그리고 운영 경비와 다른 지출도 건물을 매입하고 난 후 실제로 발생하는 금액을 알아야 합니다.
예를들어 캡(CAP)이 6%인 건물의 NOI 산출 과정에서 셀러의 재산세가 적용 되었으면 바이어는 자신이 건물매입 후 실제로 발생하는 재산세를 적용해야 정확한 캡레잇을 산출할 수 있습니다. 보험 등 다른 경비들도 마찬가지 입니다.
캡레잇 산정 과정에서 은행 융자에 대한 지출은 포함되지 않습니다.
이유는 바이어가 얼마를 투자(다운페이)하고 얼마를 은행융자 할 것인지 또 이자율은 어느 정도인지 셀러는 알수가 없으며 은행융자는 건물 자체의 수익율과는 무관하기 때문입니다.
캐시 온 캐시 레잇은 은행융자에 대한 지불을 고려한 수치입니다. 인컴 택스 전의 NOI 에서 은행 융자액을 갚고난 후 금액을 Net Cash Flow 라고 하며 이 금액을 투자가가 다운페이 한 금액과 나눈 금액이 투자대비 수익율 입니다. 실지로 수중에 남는 현금수익입니다.
캡레잇이 건물의 수익률을 대표 한다면 캐시 온 캐시 레잇은 투자가에게 돌아오는 수익률을 대표하는 수치라고 보시면 됩니다. 부동산 구입시 은행융자가 없으면 캡레잇과 캐시 온 캐시 레잇이 동일합니다.
그러나 대부분의 경우 은행융자를 함으로 이자율과 환수기간에 따라 같은 캡레잇의 건물도 현금 수익률이 달라질수 있습니다.
캡레잇보다 은행이자가 높으면 현금 수익률은 줄어들고 캡레잇보다 은행 이자가 낮으면 현금 수익률은 올라가는 것입니다.
TIC 부동산 투자는 스폰서 회사에서 은행융자를 미리 해 놓은 상태여서 투자대비 수익률을 산출 할 수 있습니다. 예를들어 대학생 아파트 Seminole Suites 은 캡레잇은 6.1 % 이지만 이자율이 5.35% 로 고정 되어 있어 투자대비 수익률은 7% 가 넘는 경우 입니다.
▷문의:(213)427-1123. bihocha@bihochacpa.com
