2009년 1월 현재 투자용부동산 융자가 전례없이 어렵다. 지난주 미 최대 은행중 하나가 상가융자 가이드라인을 대폭 불리한 방향으로 조정해 중소은행들을 긴장하게 만들었고 가뜩이나 얼어붙은 투자심리는 융자의 까다로움으로 더욱 위축되고 있다.
그리고 건물 소유주들도 다가오는 융자 만기 시점에 재융자의 조건이 더욱 불리해 질수 있다는 우려 때문에 상업용 부동산 시장은 큰 어려움을 겪을 것이라는 전망이다.
은행에서 상용건물 융자를 심사할때 많은 자료를 참고 하지만 아래 세가지 지표가 중요하다.
1. LTV (Loan-to-Value): LTV 란 은행이 특정 건물에 융자할수 있는 한도금액을 뜻하며 계산방법은 Loan Amount (융자액) 나누기 Appraised Value (감정가격)이다. 경기가 평균이거나 좋을 때는 건물가격의 약 70% – 80% 를 융자해 주는 것이 일반적이다.
그러나 위 은행의 경우 경기 위축으로 입주자가 폐업하거나 렌트비를 줄여 주어야 할 경우가 많아질 것을 예상하여 융자액을 건물 감정가의 50%로 한정한다는 것이다. 이렇게 LTV가 낮아지면 건물을 팔아야 하는 경우 바이어가 다운을 많이해야 함으로 상대적으로 팔기가 어려워진다.
그리고 많은 경우 상용건물 융자는 5년 혹은 7년 후 융자액을 상환해야 하는데 건물 구입시 50% 다운을 하지 않았으면 재융자시 다운을 더 해야하는 경우가 생겨 건물주에게 큰 부담을 줄 수가 있다.
2. DCR (Debt-Coverage-Ratio): 건물에서 발생하는 수입이 건물운영 경비를 제외하고 은행융자를 갚기에 충분한가를 가늠하는 수치이다. 임대수입에서 재산세 보험 수리비 관리비 등 경비를 빼면 운영수입(NOI: Net Operating Income)이 나온다.
DCR 은 이 운영수입이 은행융자를 갚는데 얼마나 충분한가를 나타내며 운영수입을 은행 페이먼트로 나눈 수치이다. 일반적으로 상용건물은 운영수입이 은행 페이먼트의 1.3배 정도 이상 됨이 바람직하다.
위 은행의 경우 앞으로의 경제 상태가 부정적이라는 예상하에 DCR 을 1.4배 이상으로 바꾸었고 또 융자 상환 기간을 보통 25년에서 15년으로 줄여 매달 페이먼트 액수가 늘어남으로 실질적으로는 DCR 을 1.5배 이상 요구한 것이나 마찬가지가 되어 결국은 융자를 극히 제한 한다는 방침이다.
3. Break-Even Occupancy Ratio: 은행이 융자를 해주면서 꼭 알고 싶은 점은 건물 입주율이 어느 정도에서 은행 페이먼트에 문제가 생기는가 하는 계산이다.
입주율이 100%이면 페이먼트에 문제가 없겠지만 80% 혹은 70% 로 떨어지면 운영수입도 낮아져서 페이먼트가 어려워진다. 운영경비와 은행융자를 갚을수 있는 수입이 들어오는 정도의 입주율을 Break-Even Occupancy Ratio 라고 하며 계산방법은 아래와 같다.
a. Operating Expenses (운영경비) + Debt Service (은행 페이먼트) = Break-Even Rental Income
b. Break-Even Rental Income 나누기 Gross Potential Income = Break-Even Economic Occupancy Ratio
일반적으로 약 75% 의 입주율로 운영경비와 은행 융자를 갚을 수 있으면 즉 Break-Even 이 되면 융자시 유리하다.
부동산투자에서 은행융자는 꼭 필요하다. 그리고 위에서 보다시피 은행은 아주 보수적인 대출업자다. 이는 은행이 요구하는 조건을 충족시킬수 있는 부동산은 그만큼 안전하다는 말도 된다.
건물을 매입하거나 재융자를 할때 위에 있는 지표들을 사전에 이해하면 은행과 좋은 관계유지에 도움이 되고 나아가 재산증식에 활용할 수 있다.
대부분의 전문가들은 2009년 부동산 경기가 어려울 것으로 예측한다. 그러나 이런 어려운 시기가 모두에게 나쁜 것만은 아니다. 오히려 준비된 바이어에게는 이런 위기 상태가 좋은 기회가 될수 있다는 점이 아주 중요하다.
문의 213-268-9929
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