오랜 조사와 비교를 마치고 자신에 가장 맞는 집을 선정을 하였을때 기쁜 마음에 남아있는 중요한 일들을 방심하기가 쉽다. 가장 중요한 것 중에 하나는 오퍼를 어떻게 쓰느냐는 것으로 오퍼의 질이야말로 제대로된 가격제시에 버금간다. 형편없이 쓰어진 오퍼는 잘못하면 집의 매매를 완결하는데 장해물이 되는 경우가 종종 있으니 주의할 몇가지를 짚어 보도록 한다.
- 혼동이 없는 확실한 가격을 제시하여야 한다.
혹 오퍼가 여러 개 있는 경우를 위하여 제일 높은 가격보다 더 주겠다는 오퍼보다 마음에 정하여진 가격을 확실히 명시하여야 한다. 오퍼를 할때는 자신이 생각하는 가격보다 약간 낮은 가격을 제시하는 것이 나중에 올 카운터 오퍼를 위해서 좋을 경우가 종종 있다. 다만 주의할 것은 중개사에게 가격에 대한 안내나 조언을 받을 수 있지만 마지막 가격은 바이어가 결 정하여야 한다. 다시말해 중개사의 소임은 바이어를 위하여 가격을 정하는 것은 아니고 안내자이기 떄문이다.
- 맞는 형식의 계약서를 준비해야 한다.
너무 기초적인 상식이라고 할 수가 있지만 생각하는 것보다 수많은 종류의 계약서들이 있다. 각 주마다 부동산 법이 틀린 것은 물론 주택, 콘도, 상업용, 수입성 건물등에 따라 다른 형식을 사용하여야 한다.
- 적당한 금액의 보증금을 제시하여야 한다.
계약서가 효력을 발휘할려면 보증금의 제시가 필요한데 바이어로서는 가능한 적은 금액을 제시하는 것이 좋으나 준비된 모습과 진지한 오퍼로 보이기 위해서는 때에 따라
금액을 올리는 것도 고려하여야 하겠다. 보증금은 현찰그리고 여러가지 형식의 수표도 가능하다.
- 자금조달에 대한 방법을 기입하여야 한다.
FHA, VA , 일반 융자기관이나 은행에서 융자를 얻는다는 방법을 나열해야 하는데
오퍼를 하면서 미리 은행에서 받은 융자에 대한 예비승인편지를 첨부하는 것이 협상에 큰 도움이 된다. 그러므로 집의 구입에 앞서 우선 2-3개의 은행이나 융자기관을 연락을 하여 자신의 능력과 예산에 맞는 집의 가격대를 안 후에 집을 보려 다니는 것을 추천한다.
- 필요한 조건들을 확실히 명시하여야 한다.
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- 은행에서 융자를 얻는 조건에 시일을 기입.
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- 집의 상태에 대한 전반적인 조언을 줄 전문가와 상의를 하는 조건.
- 라돈검사에 대하여 만족한 결과를 얻는 조건.
- 집이 1978년 전에 지어 졌다면 납이 첨가된 페인트가 들어가 있는지를 확인하는 조건.
- 해충점검을 하는 조건.
- 변호사가 서류상의 검토를 하는 조건등을 기입하여야 한다.
- 인수받는 날짜를 기입하여야 한다.
클로징을 하는 당일인지 아니면 다음날인지를 정확하게 적어 넣어야 한다. 만약 클로징 전에 집에 들어 갈 경우에는 단기간이라도 서로간에 합의된 렌트계약서를 쓰는 것이 좋다. 물론 셀러가 몇일간 더 머물 경우에도 마찬가지이다.
- 수수료를 지불하는 측이 누구인가를 적어야 한다.
수수료에 대해서도 협상을 통하여 결정을 하지만 간혹 지나치기 쉬운 여러가지의 수수료도 누구에 의해 지불을 하는지를 재확인을 할 필요가 있다.
- 보고서등 매매가 끝나기 전에 받아야 할 서류나 용품들에 대하여도 나열하면 좋다.
콘도나 사이트콘도일 경우에 Association By-laws 등 서류를 받아야 하며 차고를 여는 오픈너,
집에 필요한 각종 열쇠, 가전제품의 설명서등도 가능하면 모두 받는 것도 염두에 두어야 한다.
- 정확한 오퍼의 유효시일을 기입하는 것을 잃지 말아야 한다.
주의할 것은 오퍼의 날짜를 짧게 하여 셀러의 빠른 회답을 받도록 하는 것도 한 방법이기는 하나 한편으로는 셀러의 형편에 맞추어 주는 것도 순조로운 매매를 성사시키는데에 도움이 되기도 한다.
- 보증금(EMD: Earnest Money Deposit) 이 누구의 에스크로구좌에 보관이 되는지는 명시하여야 한다.
모든 조건이 성립될 때까지 제 삼자에게 보관해 두는 조건부 날인증서(보증금)은 주로 셀러의 부동산회사나 타이틀회사의 무이자구좌에 이틀 안에 입금을 하는 경우가 많다.
제공 : 최영기중개사 ychoi@reinhartrealtors.com
