칼럼

[MKW 머니톡] HELOC이 머니?

(115) HELOC이 머니?

주택 담보 대출 한도(HELOC: Home Equity Line of Credit)는 주택을 담보로 사용하는 회전 자금원입이다.

HELOC으로 빌릴 수 있는 금액은 주택 자산(equity)의 일정 비율로 계산된다. 은행에서 제공하는 비율은 주택 자체 및 신용과 같은 요인에 따라 다르다. 각 은행은 해당 은행에 대한 내부 표준을 설정한다. 일반적인 한도는 주택 가치에서 첫 번째 모기지 대출에 대한 부채를 뺀 금액의 약 85%다.

HELOC에는 신용 한도와 시간 제한이 있으며, 이를 draw time(인출 시기) 이라고도 한다. Draw Time은 대출을 사용할 수 있는 기간을 의미한다. Draw Time 기간에는 자금을 빌리고, 상환하고, 다시 빌릴 수 있으며 빌린 금액에 대한 이자만 지불하면 된다. 인출 기간이 지나면 원금과 이자를 지급한다.

김씨 부부가 모기지를 내는 집을 소유하고 있다고 가정해보자. 그들의 첫째 아이가 대학에 가고 싶어하지만 김씨 부부는 자금이 없다. 수업료를 지불하기 위해 그들은 집의 자산을 기반으로 HELOC를 신청한다. 몇 년 후, 그들은 HELOC에서 빌린 돈의 대부분을 상환하고 욕실을 리모델링하기로 결정하고 HELOC의 나머지 잔액을 주택 리모델링 비용으로 사용한다. 이번에는 이자 지급을 계속하기로 선택하고 지급 기간이 시작될 때까지 원금을 상환하지 않는다.

간단히 말해 HELOC은 신용 카드와 같다.

신용 카드는 재사용할 수 있는 단기 대출이다. 신용 카드에는 지출 한도(신용 한도)가 있으며 그 한도까지 금액을 지출할 수 있다. 그런 다음 부채의 일부를 상환한 후 사용 가능한 금액을 다시 사용할 수 있다. HELOC를 사용하면 주택 자산의 일부를 신용 한도로 사용할 수 있으며 그 한도 내에서 지출할 수 있다.

HELOC 비용은 얼마?

모기지와 마찬가지로 HELOC 신청 비용에는 신청 수수료, 소유권 검색, 감정, 변호사 비용 및 포인트(대출 금액의 일정 비율을 더 나은 이자율로 받기 위한 수수료)가 포함될 수 있다.

귀하가 대출 가치에 접근할 때마다 연회비 또는 참여 수수료 및 거래 수수료와 같은 기타 수수료도 대출 기간 동안 대출 기관에서 청구할 수 있다. 대출에 관한 연방 진실법(Federal Truth in Lending Act)에 따르면 대출 기관은 대출 신청 시 대출 조건을 차용자에게 알리고 대출 조건은 신청과 마감 사이에 변경할 수 없다(변동 이자율 제외).

이자율 조건과 상환 조건은 HELOC 비용에 영향을 미친다. HELOC는 변동 이자율 또는 고정 APR을 가질 수 있지만 변동 이자율이 더 일반적이다. 상환 조건은 다양하지만 마지막에 balloon payments(일시금)이 가장 일반적이다. 일부 대출에는 인출 기간 또는 풍선 지불이 아닌 경우 상환 기간 동안 지연 상환에 대한 벌금이 포함될 수 있다.

주택 담보 대출 한도(HELOC)와 주택 담보 대출의 차이점은?

HELOC를 사용하면 빌리고, 상환하고, 다시 빌릴 수 있지만 주택 담보 대출은 한 번에 지불되는 일시불 대출이다. 주택 담보 대출은 일반적으로 HELOC에서 흔히 볼 수 있는 변동 이자율 및 풍선 지불 대신 정기 지불과 함께 고정 이자율을 제공하므로 종종 월 지불액으로 상환한다.

HELOC으로 얼마를 빌릴 수 있나?

2008년 부동산 거품이 붕괴되기 전에 많은 대출 기관이 주택 자산의 100% 이상의 HELOC를 승인했다. 주택 시장의 가치가 갑자기 떨어졌을 때 주택의 현재 부동산 시장 가치보다 더 많은 빚을 졌다. 많은 차압이 발생했다.

새로운 규정과 대출 기관의 주의로 인해 대부분의 차용인은 한도가 80%에서 85%로 줄었다. 제공되는 정확한 비율은 일반적으로 대출 기관 및 인수 기준에 따라 다르다. 귀하의 소득, 기타 부채, 신용 점수, 주택 상태 및 기타 요소는 대출 기관이 귀하의 신청서를 평가할 때 고려되는 항목을 구성한다. 드물게, 대출 기관은 미래 주택 가치를 기반으로 HELOC 또는 주택 담보 대출을 제공할 수 있다. 이러한 제안은 미래의 주택 가치가 보장되지 않기 때문에 많은 위험을 수반한다.

HELOC는 좋은 생각인가?

HELOC는 모든 사람을 위한 것이 아니다. HELOC에는 장단점이 있다.

장점: 신용 카드에 비해 낮은 비용 이자는 종종 HELOC의 첫 번째 장점으로 간주된다. 유연성은 또 다른 큰 장점이다. 긴급 상황이 발생했을 때 주택 소유자가 이미 개방형 HELOC를 갖고 있는 경우 의료비나 기타 예상치 못한 비용을 신속하게 지불할 수 있는 빠른 방법을 제공한다. HELOC 가치의 일부만 빌리고, 일부만 상환하고, 재사용할 수 있는 기능은 많은 주택 소유자, 특히 중요한 주택 개량 프로젝트에 사용하기 쉬운 유효한 옵션이 되는 유연성을 제공한다. 주택 개량을 위해 HELOC 기금을 사용하는 것과 같은 일부 경우에 대출에 대한 이자는 연말에 세금 공제 대상이 될 수도 있다.

단점: 그러나 HELOC의 단점도 똑같이 존재한다. HELOC에도 위험이 없을 수 없다. 귀하의 집은 HELOC를 확보하고 있기 때문에 압류를 통해 집을 잃을 위험은 매우 현실적이다. 대부분의 소비자에게 자동차나 기타 임시 품목에 대한 비용을 지불하기 위해 집을 위험에 빠뜨리는 것은 이치에 맞지 않는다. 대출 종료 시의 풍선 지불, 초기 클로징 비용, 수수료 및 변동 금리도 저금리를 능가할 수 있는 우려 사항이다. 또한 주택 개량 프로젝트가 주택의 가치를 높일 수 있다고 해도 시장 침체로 인해 더 일찍 대출을 받을 경우 주택이 여전히 마이너스 자산이 될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 마지막으로, HELOC의 느린 대출 승인 시간은 자금이 빨리 필요한 경우 주택 소유자의 유용성을 낮출 수 있다.

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