칼럼

백영주의 부동산 따라잡기 : 상업용 부동산의 가치 계산 방법

상업용 부동산이나 기타 모든 투자대상에 대한 투자가치를 따질 때는 무엇보다 투자대상의 가치가 얼마인지를 계산해 본 후에 현재 리스팅 가격과 비교해야 한다. 시장에서 흔히 쓰는 용어 중에는 감정가격, 매매가격 그리고 시장가격이 있는데, 과연 어떤 차이점이 있을까 라는 질문을 하게 된다.

개념상으로는 다 같은 가격을 형성해야 하지만 현실은 그렇지가 않다. 현재의 부동산 시장 상황에서 실제 가격의 순서를 굳이 매긴다면 매매가격이 제일 높고 다음이 시장가격, 그리고 마지막이 감정 가격일 것이다. 물론 건물과 위치에 따라서 순서가 바뀔 수도 있지만 대부분은 위의 순서다.

투자가들이 가장 많이 관심을 갖는 것은 시장가격과 매매가격이다. 시장가격과 매매가격은 다음의 조건에 맞는다면 동일한 경우가 생긴다.

첫째로 바이어와 셀러가 둘 다 자의적으로 매매를 원할 경우, 둘째로는 쌍방이 현재의 시장에 대한 정보가 확실해 서로의 손익점을 이해할 경우, 셋째로는 리스팅이 된 건물에 대한 충분한 마케팅 기간을 가져서 잠재 구매자들에게 알려질 경우, 마지막으로는 별다른 융자조건이나 특별한 요구사항들이 없는 상황이 될 경우 등이다.

하지만 이것도 현실과는 많은 차이가 있다. 왜냐하면 셀러는 셀러의 입장만을 고수할 것이고, 바이어는 바이어의 입장을 고수할 것이기 때문이다. 실제적으로 한 건물주가 현재 갖고 있는 빌딩은5% cap rate에 연간 렌트 수입의 12배 가까이 리스팅을 해놓고 교환을 할 대상은 8% 이상의 cap rate에 9배 이상은 못주겠다고 버티고 있는 것이 현실이다.

또 한가지 생각해야 할 점은 바로 부동산 투자에 많은 부분을 차지하고 있는 융자금액과 시장가격 그리고 매매가격의 상관관계다. 우선 금융기관들은 융자 가능금액을 산정할 때 매매가격은 전혀 상관이 없고 시장 가격을 기준으로 한다.

융자의 경우 시장가격은 곧 감정가격을 의미한다. 그렇다면 과연 부동산의 가격을 계산할 때 쓰는 방법들이 무엇이 있는지 이야기 하려고 한다. 우선 비용을 이용한 가치 산정 방법을 알아 보도록 하자. 이 방법은 특정 부동산에 대한 가치가 새로운 개량 또는 보수 공사로 현재의 건물에 최고의 이용가치가 있거나, 색다르거나 특별한 개량 또는 보수공사로 근처의 다른 건물들과 비교분석이 안되는 경우에 많이 쓰이는 방법이다. 비용을 이용한 산정 방법은 가치를 계산할 때 건물이 들어서 있는 땅의 가격에 개량 또는 보수공사의 기여가치를 더하는 것이다. 그래서 이 방법을 이용하는 가장 중요한 요건은 기여가치에 대한 정확한 가치 산정이다. 기여가치는 개량 또는 보수공사에 들어간 비용에서 빌딩의 건립 연도, 자연 손실, 그리고 외부와 기능적인 손실액을 뺀 가치를 말하고 여기에 상업적인 가치가 더해져야 한다.

그리고 비용을 계산하는 방법은 전체의 면적으로 환산하는 방법과 스궤어피트당 얼마의 비용이 들어갔는지를 계산하고 비용들을 각각 분리해 계산하는 방법이 있다. 즉 바닥에는 얼마, 지붕에는 얼마, 천장에는 얼마 등 각각 부분별로 분리해 계산하는 방법이다. 물품들의 실제 비용들을 계산하는 제일 정확한 방법이 있지만 이 방법은 가장 시간이 많이 걸리는 방법이기도 하다.

위의 가치산정 방법은 전문용어가 많고 어려워 일반인들이 이해하기는 쉽지가 않다. 그러나 투자가들이 40-50년 이전에 지어지고 보수공사를 많이 한 빌딩을 구입하려고 할 때 이런 방법이 있다는 것만 염두에 두어도 현재의 지식과 경험으로 알고 있는 계산방법과 병행해 그 투자 대상에 대한 가치환산을 좀더 정확하게 할 수 있을 것이다.

백영주 부동산
Realtor, ABR., GRI.
Multi-Million Dollar Sales Club, Top 25 Individual of 2006, Re/Max New England, Re/Max Platinum Club, Association of Board of Realtors, National Association of Realtors, Massachusetts Association of Realtors, Re/Max International, Boston Real Estate Board.
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